世联山东住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告.pptxVIP

报告纲要;;固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势 ;;;;2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9%;08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降，除去四月份政策性住房大量供应的因素外，商品房成交量下降幅度超过65%;而同时2008年上半年青岛市商品房销售均价成交均价也小幅下挫，青岛追随一线城市进入淡市;市场在售项目销售速度出现较大程度下滑，各项目下降幅度均在50%以上，出现淡市特征表现;城阳房地产市场投资额和施工面积连年大幅度增长，但销售面积五年来一直小于施工面积，供给量远远超过需求量;受李沧等区域大规模拆迁和外来品牌开发商的带动，07年下半年城阳住宅市场销售量猛增，连续7个月月销售超过600套，居全市之首;2008年城阳市场销售速度明显下降，上半年整体销售率只有13%，面临巨大的销售压力;城阳区目前可售住宅面积和套数占全市的比例均超过20%，总面积供应量全市第一;城阳区目前在售商业量50万平米以上共八千多套，供应量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度仅此存量就需消化至少3年;市区客户到城阳置业动力不足，城阳未来仍以现有客群为主，需求量增长乏力;市场趋势——淡市到来，形势严峻; “ 我总是这样想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但绝大多数的人会死在明天晚上，坚持、撑下去，随时准备明天会有更倒霉的事会发生，那便可能看到后天的太阳了。” 马云;08年房地产市场走势;08年市场：确定性和不确定性;开发策略建议：现金流大于利润;我们面临的核心问题;;城阳位于青岛市胶州湾北岸，拥有机场及大量韩资企业，GDP总量名列全市前列，经济发展势头良好;拥湾发展战略将使青岛北部成为城市新核心，大量高端产业及城市资源的转移将促使城阳城市化快速发展;未来青岛城市格局发生重大转变，城阳凭借良好的城市基础设施建设及核心板块区位，将成为青岛城市新一极;;地块位于城阳区城区东部，北侧、西侧和南侧分别临近市政路，东侧目前是集贸市场;本项目所在位置属于城阳区的最核心地段，交通便利，周边商业、医疗等生活配套设施完备，区域成熟度高;城阳城区沿正阳路分布着城市的政务金融区、商业圈和休闲区，本项目位于城阳三大商圈之一的家佳源商圈内，具有鲜明的城市意向;从未来的商业供应来看，本区域将成为新的商业核心区，带动本项目所在区域成为城阳发展轴心方向;项目本体：本项目处于城阳区最核心地段，区域成熟度高，交通便利，处于城市发展轴心方向上，是城阳都市气质代表性区域;市场形势回顾;目前城阳市场客户来源比较广泛，客户层次丰富，市场细分明显;城阳本地的私企老板 权力公务员 企业高层;高端客户典型置业楼盘——青特汇豪景苑;高端客户典型置业楼盘——万科魅力之城;普通公务员 韩资企业里面打工的 鲜族人和韩国人 城阳地缘性养老客户;中高端客户典型置业楼盘——宝龙城市广场;中高端客户典型置业楼盘——都霖美景;中高端客户典型置业楼盘——希尔景园;产业园内的普通打工者 本地拆迁客户， 李沧来的拆迁客户 ;中低端客户典型置业楼盘——林溪美地;中低端客户典型置业楼盘——阳光馨苑;他们是……;高端产品、低总价产品目前市场表现最为突出，品质改善及刚性需求为市场最主要需求力量;商业供应量大且同质化严重，以“超市+百货”为主，城市休闲娱乐设施缺乏;;我们的目标：现金流为王，快速销售;我们的开发策略——  抓住每个细分市场，建立精确对位各层客户需求的复合产品体系；充分发挥项目区位价值，通过创新规划及产品、特色配套构建项目核心能力。 ;;;;;;;;我们就是这样一个区域的新兴代表 我们走在青岛进步的前沿 我们示范城市发展的未来;客户定位：客户层全覆盖，高端为核心，中端为重点;产品策略及定位：产品多元化；高端产品低密化，中端产品实惠化；;;新都市主义（New urbanism）;新都市主义（New urbanism）;新都市主义（New urbanism）与本项目;新都市中央街区价值体系;;规划创新——Block街区;Block街区： Block的大小;Block街区： Block与围合;Block街区：对内围合、对外形成街区;Block街区：Block之间;Block街区：Block之建筑;Block街区：Block之建筑;Block街区： Block之入口;本项目Block计划;城市级商业以特色商业街体现 特色商业休闲中心设置在主入口位置，交通便捷、昭示