武汉光谷新项目全程策划案.docx

武汉光谷新项目全程策划＜ 香港太平洋（武汉区） 目 录 营销推广提案 第一章市场分析 一、宏观政策环境 -）国家宏观政策对房地产市场影响不容忽视 “高増长”的宏观经济发展态势显然已经引起政策制定者的密切关注，从近年来国家种种调控政策的出台看，经济运行伴随通货 膨胀率的快速上升成为中央比较担忧的一个方面。武汉市房地产市场近期经历快速发展的过程，体现在房价的快速上涨，与全国房地 产市场发展大势紧密相系。 武汉市宏观经济发展迅速，一批批大项目的成功落户武汉，以及“8 + 1，城市圈战略的逐渐深入，种种迹象表明武汉区域经济发展 良好，进而催发房地产市场的迅速上升。但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调 控政策出台，房地产市场发展也必定受其影响，出现新的情况，这是所要关注到的。 对经济良好增长的预期不会有太大改变，随着加息、房贷新政以及针对房地产开发企业的种种政策出台，国家打击投机性房地产 市场需求对市场的影响逐渐被消化，也将是房地产市场调整并回归市场真正价值的时机。因此，可以预期市场真实需求将成为推动区 域房地产市场发展的核心动力，区域价值逐渐凸现将为本案提供良好的市场基础。 （二）相关政策和法规 1、央行和银监会9月27日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房贷新政备受关注； 新政规定：第二套（含）以上的住房，需首付四成以上，贷款利率不得低于同期同档基准利率的倍。商业用房首付不得低于五 成，利率不得低于同期同档次利率的倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%,给投资买房者以巨大的压 力；但“第二套贷款住房?各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长期走势待关注。 2、央行屡屡宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率; 不断提高银行准备金率，是国家“收紧银根”抑制经济泡沫的体现。但政策过紧住房的刚性需求也将受到很大遏制，绝大部分开发 商的资金链将完全陷入困境，因此后市大幅度提高的存款准备金率可能性比较小。 3、 央行连续加息后，市场加息预期强烈； 为了继续落实宏观调控政策、遏制固定资产投资増速过快的势头.同时为了有效遏制投资性购房和炒房冲动’2007年，已经连 续加息，后市基于对通货膨胀情况的判断以及对经济总体增长情况的预期，加息预期仍然十分强烈。 4、 保障性住房的建设将取得实质性进展 经济适用住房制度作为一项重要的住房保障制度，在2007年将进一步完善发展。统筹考虑与廉租住房制度、住房公积金制度等 住房保障资源的相互衔接，发挥政策合力，促进低收入家庭住房问题的根本解决。经济适用住房建设规模、项目布局和供应对象，将 根据当地市场发展状况、居民收入水平、房价水平等合理确定；经济适用住房购房人的退出机制也将日益规范与完善。 5、 地方的批地权将明显受限，土地闸门将更加严格，70%、90平米的供地政策将在全国范围内得以贯彻 随着中央将“土地监察局?空降到地方的政策铺开，从而使得地方政府的批地大权受限，但整体上主要大中城市的土地供应量将保 持稳中有升。 6、与国家宏观调控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了关于“更名、退房”新政 炉源涔W- 爛?汨補海 RLL3?奋w推，ss. A- saa阀苗咨-济斤麻 0S箱皿涕h-業-岡兵 卧回冲网。s^ssss^s. 尸 《菩苗湃》s^2。07 a 10 n 1 m^n- i 8,H-荐矗B哉击*m 一 m 一6由?II阕部酬並a]滩滸7《*引洲辱名潍号际什菩糖园淤藩?鸣炮曲*回蒔岛?杏》(WT甄势《?遺》)。《?道》 渦湯成停U07耳柏2H 一 W^^8^^K^SSS-用再可的片甬后3爲—6*$孺昏H-it!一施园単。s^sw? 5^2—M- s^ss. ^ss, ^s^ss^usss^s s^. 屮落圓用淳引滸包声宕漫耳尤? 哥緊甘迹淄玺半沛刘漆际。迓屮迓沛丰3隙瀚hr柴? sss^^. s^ss s^l 藩=B0*=3Km修^津济厮己課。 (m) winas-e3启瀰沽m?賦拼団期林棟杼引汁 raas拓湖談 成交套数分析：从图表中可以看出，1到10月房地产成交套数基本上处于一个平稳上涨的趋势，其中2月份是传统的春节，属 于房地产交易的淡季，住宅成交套数下滑可以理解，7月8月以及10月的住宅成交套数都有所下降，其原因除了市场的冷热规律 外，在金9银10的10月份下滑，就不能不忽视国家的宏观调控，以及相继出台的政策对房地产市场影响了。 成交总面积：从上表可以看出1到10月住宅成交面积基本上处于平稳上升的趋势，其中2月，9月以及10月下降的较多，其走 势与销售套数相对应，套数的升降直接左右成交面积，但9月的成交套数上升成交面积却成下降的趋势主要是因为9月武汉市的几个 经济适用房项目的开盘发售小户型的大量