房地产项目全程策划流程.docx

场地产项 场地产项II金卉策划涌JV （LJ題部晨洛〉 12 12 场地产项 场地产项II金卉策划涌JV （LJ題部晨洛〉 12 12 场地产项 场地产项H 划汎Fi .：.丄 .：.丄 12 房地产项目全程策划流程 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作 流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质 量:工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、絹吿代理 ⑦顼目服务策划 ⑧项 目二次策划 研发中心建议，未雨细缨，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化.并加强 成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据0这个框架是研发中心借签理整其他公司开发顼目的框架, 可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善.力争形成一个标准格式报告文件. 案头I:作阶段 第一章“某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关健的环节.这个过程操作好了，就意味着项目成功r- 半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场 调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及 客户的购买行为进行调研分析，再结合项目逬行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场 定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并?就规避开发 风险进行策昭提示.并对开发节奏提出专业意见. 第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1.项目上地性质调査图 ?E通一平现状?地理位置 ?地质地貌状况 ?土地面积及咒红线2.史人文景观 1.项目上地性质调査 图 ?E通一平现状 ?地理位置 ?地质地貌状况 ?土地面积及咒红线 2. 史人文景观 项目用地周边环境调査 ?环境污染状况 ?地块周边的建说物 ?緑化景观 ?自然景观 .历 3 .地块交通条件调査 ?地块周边的市政路网及其公共交通现状,远景规划 ?项 目对外水、陆、空交通状况 ?地块周边市政道路进入顼目地块的直入交通忡现状 周边市政配套设施调査 ?购物场所 ?文化教育 ?医疗卫生 ?金融服 务 ?邮政服务 ?娱乐、餐饮、运动?生活服务 ?游乐休憩设施 ?周边可能存在的对项目 务 ?邮政服务 ?娱乐、餐饮、运动 不利的干扰因素 ?历史人文区位影响 二、 区域市场现状及其趋势 宏观经济运行情况 莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 莱西房地产市场总体供求现状 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6 .莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、 上地SWOT分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的嵯胁及困难点 四、 项目市场地位 1 .类比竞争楼盘调研 ?建弱风格项目定位： ?市场定位（区域定位、主力客户群定位） ?功能定位 ?建弱风格 定位 五、 项目价值分析 商品住宅项目价值分折的基本方法和概念 ?商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的芥种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d对比并量化本项目同各类比项目渚价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项冃可实现的均价 ?类比土地价值决定因素 a蛍比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※顼目周边环境的差异，包括一周边自然和緑化景观的差异 ——教育、人文景观的差 异一一各种污染程度的差异一一周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断 ※建筑风格和立面的设计.材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素 项目可实现价值分析?类比楼盘分析与评价?项目价值类比分析￡价值提升和实现要素 对比分析b项目类比价值计算 六、 项目定价模拟 均价的确定 项目中具体爪位的定价模拟 七、 项目投入产出分析 项目经济技术指标模拟?顼目总体经济技术指标?首期经济技术指标 项目受期成本模拟?成本模拟表及其说明 场地产项 场地产项II金卉策划流片（LJ題部晨洛〉 .：.丄 .：.丄 12 场地产项 场地产项II金卉策划流片（LJ題部晨洛〉 .：.丄 .：.丄 12 场地产项11 场地产项11金片策划汎片洱成％ .：.丄 .：.丄 12 项目收益部分模拟?销售收入模拟a销吿均价假设b衍吿收入供拟表?利润模拟及说明 a模拟说明b利润模拟表?敏感性分析a可变哌木变动时对利润的影响b销肉价格变动时对利润的影响 八、 投