三四线城市操盘思路.pptVIP

;研究结构;三四线城市界定;世联对城市的划分：一般来讲2000—4000元以下的市场都可以作为三四线城市的标准;三四线城市的核心特征;1;经济结构的单一 产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经济核心，但可以提供较多低层次的工作机会。 大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。 第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。;;人口特征;客户结构;2;总特征;一级市场－新区土地供应充足，潜在竞争激烈;二级市场;三级市场;其他－商业供应量过剩较多;其他－财务风险;其他－营销特征;3;操盘注意点：战略层面;操盘注意点：策略层面;基本原则; 发展战略 大盘的持续推动力是未来的社区价值带来的产品附加值的提升，考虑到成本限制，在保证必须的产品品质下，主要投资在看得到的地方。 基本的社区配套在项目的立势阶段，不足以形成项目击败其它大盘的核心竞争力，齐全的社区功能应当有功能核心，有主题，从而形成社区整体功能的差异化和亮点，如教育配套，但大盘的后期社区功能不能以单纯的教育为主，完善的社区功能是最终走向 运作模式：高低搭配，联动开发－主打高端产品不断提升和带动主流产品销售回现，高端物业主要于后期销售，最大化物业价值。 启动策略：以最佳资源区的少量高端物业，启动依托于最佳资源区的（非最佳资源区）主流物业，前期以稳妥的回现为目标，而非以达到高价为目标。;没有强势资源支撑和拓展的大盘定位－居住大盘;定位;启动区与分期;营销;4;各物业类型价差未拉开，价格天花板效应明显，别墅物业并没有显现出很高的溢价能力;未来市场的供应结构，在地价成本抬升、客户认知的提升，以及外来发展商产品升级的刺激下，将逐渐演化为高容积率城市资源项目与资源驱动性低密度溢价项目共存，但低密度物业溢价的实现有待市场价格认知的提升;改善性需求和刚性需求客户构成市场主体，其中改善性需求占据第一位，而改善性需求的中高收入群体将是下一轮市场升级中各项目主要争夺的群体;客户尤其是中低端客户置业驱动因素表现出同质化的特点;供应结构单一，卖点单一;城市价值：逐渐融入城市资源辐射，为客户群所认可，也是未来众多城市资源产品的主要价值依托;城市价值：未来各种配套将进一步完善;资源价值——片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，也是中高端改善性需求重要的置业驱动因素;回顾市场的几大特征，与项目本体价值;根据世联的操作经验，成本导向型市场具有资源优势的项目基于规避风险，快速回现目标下的操作思路;产品发力;规划排布的原则;在规划限制条件下尽可能提高容积率的方案组团思想