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浅谈对城市化中房地产业调控的研究 （东南大学 自动化学院，南京 211189 ） 摘 要： 本文通过多方面的探讨，研究在城市规划、土地供给、金融调控等方面对现代城市化建设中房地产业 的影响及合理的调控方式。 关键词： 城市化、房地产、城市规划、土地供给、金融调控 The research of the regulation of real Estate in the urbanization (School of Automation, Southeast University, Nanjing 211189) Abstract: This paper commonly research on the influence in the urbanization and reasonable regulations in several impacts,such as City planning,Land supply, and Financial regulati key words:  Urbanization ,Real Estate,City planning,Land supply,  Financial regulation 随着房地产业在我国 GDP 中得比重越来越大， 上升势头。 2011 年投资增速略有减缓。 在政府控制 在国民经济和社会发展中地位的日益提高，如何促 房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控 进和保持房地产业与社会经济的协调发展，是政府 制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方 和社会各界普遍关注的重要研究课题。而如何解决 政府过度的投资冲动将会受到一定程度的抑制，对 我国房地产业目前所面临的问题更是当务之急。 土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同 时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地 1 我国房地产的现状和面临的问题 产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房 地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上 1.1 我国近几年房地产的发展状况 看，未来 2— 3 年我国房地产开发投资的增速将略 有减缓，但估计不会低于 20％。 我国房地产投资今年来急剧升温，一直保持着 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对 房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激 “热钱 ”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来 2-3 年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上 升趋势。 从对供求关系的分析可以判断， 未来 2—3 年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，主要原因 是： 一、 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 二、 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 三、 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了 享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来 2—3 年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中 低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。 1.2 我国房地产业面临的问题 1.2.1 结构性供需矛盾加剧，房价较高 目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因  土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。 产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚 高。 同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产