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构筑普陀商务新特区
绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案;绿洲湖畔商务港;问题界定; 研究方法的探讨;战前思考三步曲——第一步;梯度思考:;旋涡思考模式:
核心提炼;之前,周围再没有一个项目,能像本案一样,这么依托于一个版块,又超脱于一个版块.
在整体营销策划本案之前, 我们必须深入了解普陀,了解真北路商务圈, 期望透过城市的变革,区域的演化与商务的成长,得出对绿洲湖畔商务港的准确定位.
简而言之,我们认为:
绿洲湖畔商务港是普陀区金沙江版块众多的房产开发项目之一,但,又远不仅仅如此.;本报告主要内容;第一部分:
普陀, 迈入了新时代;位于金沙江路和真北路两大主要干道路口,中环线边.
处于真北路卖场经济圈和金沙江住宅版块的核心;集商务/办公/酒店/公寓于一体,总建筑面积30万方的物业综合体
是上海置业倾力打造的新一代大型商务港;三环格局,使上海整体城???发展呈现六个同心圆带格局
第一环中心区
第二环中心区至内环(城市居住区)
第三环内环与中环之间
(产业发展区和居住地发展区)
第四环中环与外环之间
第五环外环外(旧镇改造和居住地发展区)
第六环未来发展的一城九镇。
上海,一个分带辐射的格局已经形成.
本案所处板块体现在第三/四环.;本案之于大势;大势下的写字楼市场;大势下的写字楼市场;整体上,商业用房的投资建设规模一直处于升降不定的状态,总投资建设规模起伏不定,投资额与施工规模起伏趋于平缓,而新开工面积与竣工面积则波动较大, 但四项指标占总量比重较为稳定.
城市的空间拓展,带来商业和商务发展的扩散趋势.房产的开发,先引发城市中心的商业型态发生调整和转型;住宅郊区化的趋势,导致大量人口迁出市区,在中心城区周边形成新的聚集地和居住社区,从而使购买力在新的区域形成集合,给商业发展提供了新的空间.
轨道交通建设,规模开发,卫星城建设,为形成区域商业中心创造了条件;产业集聚,工业园建设,为形成新的商务圈提供了有利契机.
;商务演变中的机遇与挑战;绿洲湖畔商务港,
具备形成次级商务中心的天然条件.
但是,
它就一定就能成为真北路商务带/普陀区标志性的现代商务中心吗? ;全长约70公里的中环线已全面启动。根据计划,中环线工程浦西段将于2005年实现通车,2007年全线建成。
中环线是一条由高架、地面和地下道路组成的混合型环线快速道路.
它由四部分组成:北段长14.6公里,由汶水路-邯郸路-翔殷路组成,结构形式以高架为主,局部路段采用地道;西段长17.6公里,由虹梅路-虹许路-北虹路-真北路组成;南段长20.5公里,由虹梅南路-上中路经越江后接浦东华夏路;东段长17公里,由浦东申江路-张江路-金桥路,经规划中的庆宁寺越江工程接浦西军工路至翔殷路。西、南、东三段以地面快速路为主,主要路口采用立交跨越。
工程建成后为双向8车道,地面道路或辅道为4-8车道。先期实施的浦西段约40公里.;;;;;“一线”、“两区”、“五城”
“一线”:即苏州河沿线。普陀区的高档住宅带,开发密集,价格6000元以上。
“两区”:长寿地区和桃浦地区。长寿路定位绿色商住街,已从打基础阶段向功能开发转化,并适度开发中高档商住楼。“十五”期间将竣工建筑面积100万平方米的绿色生态型住宅。价格在7000元以上。桃浦地区位于普陀区西北部,是北片最有发展空间和最有发展潜力的地区,5500-7000元中档价位住宅区,刚处于开发阶段。
“五城”:上海万里城、中远两湾城、绿地世纪城、长征新城、新湖明珠城.这五城的开发将以大社区的概念营造21世纪新型居住园区,发挥示范效应,提升全区住宅建设整体质量,总建筑面积800万平方米。目前除新湖明珠城刚开工外,其余四城均已形成一定规模,正在不断完善中,是引领普陀区整体楼市发展的主力军。 ;;“二带二路”
真北路商务带和长寿路商务带
--以长寿路为核心的长寿路商务带已经形成,长寿路版块以高价楼盘
居多,普陀区最贵的地价就在这里,加上周边成熟的商业配套,已形
成相当人气和商务氛围.
--沿真北路两侧一个街坊的距离,规划为真北路商务带.目前,该商务
带正处于启动状态.本案就为典型.随着中环的建设和本版块工厂动
迁,地块改造,项目启动,预计将成为形成普陀区新一轮的商务高地.
无论从规划,交通还是未来性, 都对本案极为有利;
但现状环境噪杂,商务气氛缺乏.;真北路商务带
--普陀区规划大型商务中心
规划中的商务中心以真北路为轴心,北起曹安路,南至金沙江路,东西纵深,南北呼应,具有组团式特征。涉及新城近60%的范围,总体规划将达100万平方米。商务中心由5大区域组成,包括金沙江路绿洲湖畔商务港、兴力达国际博览交易中心、真
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