绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案.ppt

构筑普陀商务新特区 绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案;绿洲湖畔商务港;问题界定; 研究方法的探讨;战前思考三步曲——第一步;梯度思考：;旋涡思考模式： 核心提炼;之前,周围再没有一个项目,能像本案一样,这么依托于一个版块,又超脱于一个版块. 在整体营销策划本案之前, 我们必须深入了解普陀,了解真北路商务圈, 期望透过城市的变革，区域的演化与商务的成长，得出对绿洲湖畔商务港的准确定位. 简而言之,我们认为: 绿洲湖畔商务港是普陀区金沙江版块众多的房产开发项目之一,但,又远不仅仅如此.;本报告主要内容;第一部分: 普陀, 迈入了新时代;位于金沙江路和真北路两大主要干道路口,中环线边. 处于真北路卖场经济圈和金沙江住宅版块的核心;集商务/办公/酒店/公寓于一体,总建筑面积30万方的物业综合体 是上海置业倾力打造的新一代大型商务港;三环格局,使上海整体城???发展呈现六个同心圆带格局 第一环中心区 第二环中心区至内环（城市居住区） 第三环内环与中环之间 （产业发展区和居住地发展区） 第四环中环与外环之间 第五环外环外（旧镇改造和居住地发展区） 第六环未来发展的一城九镇。 上海,一个分带辐射的格局已经形成. 本案所处板块体现在第三/四环.;本案之于大势;大势下的写字楼市场;大势下的写字楼市场;整体上,商业用房的投资建设规模一直处于升降不定的状态,总投资建设规模起伏不定,投资额与施工规模起伏趋于平缓,而新开工面积与竣工面积则波动较大, 但四项指标占总量比重较为稳定. 城市的空间拓展,带来商业和商务发展的扩散趋势.房产的开发,先引发城市中心的商业型态发生调整和转型;住宅郊区化的趋势,导致大量人口迁出市区,在中心城区周边形成新的聚集地和居住社区,从而使购买力在新的区域形成集合,给商业发展提供了新的空间. 轨道交通建设,规模开发,卫星城建设,为形成区域商业中心创造了条件;产业集聚,工业园建设,为形成新的商务圈提供了有利契机. ;商务演变中的机遇与挑战;绿洲湖畔商务港, 具备形成次级商务中心的天然条件. 但是, 它就一定就能成为真北路商务带/普陀区标志性的现代商务中心吗? ;全长约７０公里的中环线已全面启动。根据计划，中环线工程浦西段将于2005年实现通车，2007年全线建成。 中环线是一条由高架、地面和地下道路组成的混合型环线快速道路. 它由四部分组成：北段长１４．６公里，由汶水路-邯郸路-翔殷路组成，结构形式以高架为主，局部路段采用地道；西段长１7.６公里，由虹梅路-虹许路-北虹路-真北路组成；南段长２０．５公里，由虹梅南路-上中路经越江后接浦东华夏路；东段长１７公里，由浦东申江路-张江路-金桥路，经规划中的庆宁寺越江工程接浦西军工路至翔殷路。西、南、东三段以地面快速路为主，主要路口采用立交跨越。 工程建成后为双向８车道，地面道路或辅道为４-８车道。先期实施的浦西段约40公里.;;;;;“一线”、“两区”、“五城” “一线”：即苏州河沿线。普陀区的高档住宅带，开发密集，价格6000元以上。 “两区”：长寿地区和桃浦地区。长寿路定位绿色商住街，已从打基础阶段向功能开发转化，并适度开发中高档商住楼。“十五”期间将竣工建筑面积１００万平方米的绿色生态型住宅。价格在7000元以上。桃浦地区位于普陀区西北部，是北片最有发展空间和最有发展潜力的地区，5500-7000元中档价位住宅区，刚处于开发阶段。 “五城”：上海万里城、中远两湾城、绿地世纪城、长征新城、新湖明珠城.这五城的开发将以大社区的概念营造２１世纪新型居住园区，发挥示范效应，提升全区住宅建设整体质量，总建筑面积８００万平方米。目前除新湖明珠城刚开工外，其余四城均已形成一定规模，正在不断完善中，是引领普陀区整体楼市发展的主力军。 ;;“二带二路” 真北路商务带和长寿路商务带 --以长寿路为核心的长寿路商务带已经形成,长寿路版块以高价楼盘 居多,普陀区最贵的地价就在这里,加上周边成熟的商业配套,已形 成相当人气和商务氛围. --沿真北路两侧一个街坊的距离,规划为真北路商务带.目前,该商务 带正处于启动状态.本案就为典型.随着中环的建设和本版块工厂动 迁,地块改造,项目启动,预计将成为形成普陀区新一轮的商务高地. 无论从规划,交通还是未来性, 都对本案极为有利; 但现状环境噪杂,商务气氛缺乏.;真北路商务带 --普陀区规划大型商务中心 规划中的商务中心以真北路为轴心，北起曹安路，南至金沙江路，东西纵深，南北呼应，具有组团式特征。涉及新城近60%的范围，总体规划将达100万平方米。商务中心由5大区域组成，包括金沙江路绿洲湖畔商务港、兴力达国际博览交易中心、真