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*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*; 合同签订后,王某按约付清房款43万元。2006年5月28日,双方办理交房手续,欣欣房产公司向王某收取了包括契税、印花税、土地使用权证工本费、公共维修基金等在内的各项费用两万余元,并收取了王某夫妇的身份证复印件。2006年12月10日,王某从欣欣房产公司领到了自己所购房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。王某于2006年12月27日申请仲裁,要求欣欣房产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金4300元。;【裁决结果】仲裁庭经过审理,裁决欣欣房产公司支付王某逾期办证违约金4300元。
【评析】1、本案中,欣欣房产公司认为其已按照合同约定履行了向产权登记部门报送办理权属登记须由其提供的资料的义务,因此不应承担违约责任。
2、仲裁庭认为,按照合同约定,欣欣房产公司确实只须完成规定期限内报送资料的义务。
3、但在合同履行过程中,欣欣房产公司又收取了包括办理所有权证书时才缴纳的契税、印花税、工本费以及购房人的身份证复印件,应当认为双方已经就由欣欣房产公司代为办理房地产权属证书达成合意。因此如果未能在规定期限内办理房地产权属证书,欣欣房产公司应当承担相应的违约责任。;【总结】
在商品房买卖活动中,经常会发生本案中这种情形,即双方在实际履行中就合同约定内容发生变更,主要是在办证环节,有的开发商对此并不在意,认为早一天晚一天没有关系,但实际上其中隐藏着可能导致违约的情形,应当加以注意,及时办理相关登记手续。
;*;【评述】
本案是一宗民事纠纷与行政纠纷紧密相连的案件。所涉及的主要是共有房屋的产权登记,即房屋共有人的合法权益的保护。
共有是一种常见的财产法律关系,指两个或两个以上的民事主体对同一物享有所有权。每个共有人无论对共有财产的全部还是部分进行占有、使用、收益、处分时,都直接涉及到其他共有人的利益,所以不能自行其事,必须实行协商一致的原则。
在我国,产权登记实现登记要件主义。登记作为一种行政行为,体现着国家干预。《城市房屋权属登记管理办法》规??,房屋权属登记由权利人(申请人)申请,也可以委托代理人申请;代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人有效证件外,还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书,凡权属清楚、产权来源资料齐全的,应当核准登记,并颁发房屋权属证书。; 本案中,诉争的房屋应为张某与何甲、何乙的共有物。对于共有物的处理,应遵循协商一致的原则。因此,登记时必须注明各方的出资额,按出资额对房屋享有权利。在各方未达成协商的情况下,应以建房申请的户主张某作为权利人(申请人)申请。
审理中,张某承认口头委托何乙申请办理房屋权属登记,但未出具书面委托。因此A市政府在未交验代理人有效证件、权利人的书面委托书,以及在权属理有争议的情况下,向张某颁发房屋权属证书,属行政程序违法,登记行为应予撤消,但鉴于被登记的房屋已在城市建设中拆除,故撤消登记已无实际意义,应判决确认登记行为违法。
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