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策源_上海刚泰人民路项目营销企划提案_137PPT.pptx

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;;Crossover 跨界;市场发现;思维的“跨界” 我们的核心竞争力?;市场分析;宏观市场发展趋势;世博效应进一步加速浦东的城市化进程,带动上海产业布局的调整 ;宏观市场发展趋势;星河湾;万科金色城市;宏观市场发展趋势;宏观市场发展趋势;14;商飞总装制造中心的落户,使浦东成为名副其实的“大飞机重镇,大型客机项目对于产业的集聚效应极大,能吸引更多有实力、有潜力的国内各航空工业配套企业入驻,加速浦东国际化的进程;16;周康;板块;产品类型;板块解读;地块未来潜在供应量;区域大环境利好面多,对板块发展有助推作用。;项目定位;核心价值一:世博效应,使地产开发圈外拓,为边界板块带来了更多机会。;核心价值二 :迪斯尼概念,有力地支撑了辐射板块的持续发展 ;核心价值三:大规划利好群力展现,有利支撑板块未来价值;核心价值四:集资源于大成,借势各规划利好,促进区域提升;借规划之势:冷门地段的热销住宅;项目定位;项目定位;新城市中心论;国际居住观;客 户 的 国 际 居 住 观;;本源产业导入客群;客户特点描述:;国际观客户价值体系 》居住偏好;行业分布——金融业后起之秀;年龄分布——多数中年时期;家庭结构——以两代为主;》别墅类住宅客户偏好;手法的“跨界” 以产品赢得市场;整体开发理念;;国际观社区五重价值体系;聚之意;聚之意;居中园; 整个别墅区就是一个大的岛,四面环水,内部又被水资源分成四个小岛;南瑞别墅--规划分析;物业类型:2层双拼,户型面积: 270㎡;保利林语溪--规划分析;物业类型:2层类独栋,户型面积: 281㎡;景之艺;公寓景观将插花艺术、摄影艺术手法运用在景观中提升品质感及观赏性。同时强调移步换景行道两旁规划遍布超过 100 种大小不同的植物花卉,数量超过 50 万棵,让住客步移景换,随时欣赏大自然的优美环境。;别墅景观强调高大、茂密、数种新奇,入口突出“宽、广、深”的品质感,营造主入口空间强烈的景观轴意象,选择生长势态高大挺拔的乔木遮挡,入口道路宽而深,体现尊贵气质。;“别墅庭院生活,个性定制”;心之实;心之实;序号;心之实;优势:;低温节能热水辐射地暖 作用:无噪音、环保;心之???;65;私家宴请-人文雅宴,以正餐厅、高档商务型餐饮为主;艺术收藏展览-私人艺术展览品鉴 阿里巴巴的宝藏 ;新品发布-以高档品牌新产品发布会以及酒会派对,如手表、高档成衣等 ;物业管理——邀请具有国外物业管理经验的公司,作为物业顾问,此象征着时尚、高贵和完美高效服务,是高端奢华的国际服务标准,为许多国际高端人士向往。 个性化的服务标准: 在售楼时就提供同标准服务,奠定项目品质基础。;行为的“跨界” 强而有效的执行力;定价组成;价格策略;06年公寓产品价格增幅:11.2% 07年公寓产品价格增幅:28.8% 08年公寓产品价格增幅:8.15% 09年公寓产品价格增幅:38.7% 设置权重:06年为13%,07年为20%, 08年为35%, 09年为32% 11.2%*20%+28.8%*20%+8.15%*40%+38.7%*20%=19%;价格策略;物业类型;销售目标;销售目标;;;;跨界之:品牌接触点(售场营销);常规操作: 华丽装修的接待中心,划分为模型区、洽谈区、影音播放室、VIP签约室等。此种方式与形式在全国几乎为统一模式,不外乎装修风格的区别。此种功利性的空间布局不利于高端客户产生贵宾身份归属感。;操作模式: 1、接待中心转化为私人会所 区别于传统接待中心,除公共空间模型外,设置不同的VIP接待包间。以不同服务主题命名,如:针对男士设置VIP雪茄房、针对女士设置VIP香槟室、VIP茶道屋。;操作模式: 2、公共区域转化为私人空间 取消影音播放室,每个VIP房单独设置影音系统。实行一对一专署服务。;操作模式: 3、销售引导转化为贴身服务 每个VIP接待室设置三个人员接待 ①气质好的女性服务人员,负责接待和包房主题服务 ②置业顾问进行产品说明与意见记录 ③销售经理进行签约谈判;常规操作: 以各种装修风格区分样板间主题,如现代简约、欧式复古等。此种形式让人只感到了奢华物品的陈列,并无生活在场感,以及对功能空间的具体生活印象。离开后不能令其印象深刻,无亮点记忆。;操作模式: 1、拟定样板间主题 样板间主题分别以纽约金融家、巴黎服装设计师等国际人物为主题进行装修布置。在华丽的装修之外,与人物相关的物品细节,可以让观摩者清晰看到一个成功人士的高品质居家生活状态。;;;;;操作模式: 2、功能空间品牌化 布置与主题相关的生活化软装。软装可与第三方进行联合,如达芬奇家居知名名牌的互动,加速客户接受度。;跨界之:信息群体(事件营销);与奢侈品品牌合作;与奢侈品品牌合作;合作对象: 众多五星级高档酒店 高档酒店的销售网络;与金融机构合作;;理

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