宅基地的估价方略.pdfVIP

估价视点 | GUJIASHIDIAN 农村宅基地使用权估价相关问题的讨论 尹鹏强 （广东京信房地产土地评估有限公司　佛山　 528000 ） 摘　要　 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“推动农村产权流转交易”， 在可预期的未来，农村宅基地估价将成为土地估价业务中的一个重要部分。本文围绕农村宅基地流转 范围的界定、具体估价目的下的估价方法选用和技术路线确定以及估价方法的具体运用等问题，进行 了一些不成熟的思考和分析，希望可以起到抛砖引玉的作用。 关键词　 农村宅基地　使用权评估　讨论 农村集体所有的宅基地使用权受流通范围 围。目前，全国大部分地区已经开展了农村建 的限制，在目前土地估价市场中所占的比例很 设用地流转工作，但对于农村宅基地使用权流 少。但随着党的十八届三中全会《中共中央关 转的范围，基本都框定在本村集体农民内部。 于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下 在现有农村宅基地流转范围的框架下，要 简称《决定》）“慎重稳妥推进农民住房财产 想实现“农民住房财产权抵押、担保、转让” 权抵押、担保、转让”的工作方针的深入贯 是比较困难的。因为其流转范围太小，市场规 彻，将有效推动农村宅基地交易市场的健康快 模过于扁平狭小，难以形成规模化的市场需 速发展。而农民住房在进行抵押、担保和转让 求，导致其难以形成公开、客观的市场价格。 时，都存在着估价的必要性，因此对农村宅基 （二）农村宅基地使用权流转范围确定 地使用权估价过程中的相关问题进行分析研 的原则 究，就显得很有必要。 为了达到《决定》中关于农民住房财产权 一、农村宅基地使用权流转范围 可抵押、担保、转让的市场条件，地方政府必 的思考 须进行制度创新，扩大农民住宅和宅基地使用 权的流转范围。 （一）农村宅基地使用权流转的现状 个人认为，划定流转范围的基本原则主要有 农村宅基地使用权价值能否获得市场最大 两点：首先，要确保流转范围的划定不会引起交 程度的认可，取决于农村宅基地流通市场的范 易市场急剧膨胀，进而导致部分村集体和村民 34 中国土地估价