容积率如何影响地价.pdfVIP

估价视点 GUJIASHIdIAN 论容积率改变对地价的影响 ——以安阳市房地产开发为例 杨云 梁辉 李永明 孙志会 安阳市金土地价评估事务所有限责任公司 摘? 要? 研究目的：从容积率改变的不同模式出发，研究其对地价产生的影响，并据此针对涉及 容积率改变补交土地出让金的政策进行分析。研究方法：定性分析与定量分析相结合的方法。研究结 论：根据容积率改变的模式看，容积率改变对地价的影响深刻且复杂，并不表现为简单的正相关关系， 其不同的改变模式、改变幅度、改变阶段对地价的影响程度、幅度均不相同。结合实际，在改变容积 率补交土地出让金的问题中，政策补交法有明显局限性，评估差价法比较合理、准确。 容积率 改变 地价 影响 关键词? ? 随着房地产市场的发展和土地集约利用观念 的利弊。 的深入，房地产开发中改变容积率的现象相当普 遍，甚至有些随意。针对这些情况，国家陆续出 1 概述 台了一些规范政策性文件，使其逐步走上规范道 路。在这些措施中，补交出让金政策是核心，如 1.1 安阳市房地产开发现状 何科学、合理地补交出让金一直是各方关注的重 安阳市位于河南省最北部，市辖 5 县 4 区， 2 2 点，尤其是《国土资源部关于严格落实房地产用 城市总面积为 7413km ，建成区 247km ，中心 2 地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通 城区建成区面积约 95km ，中心城区城市人口 知》 （国土资发﹝ 2010 ﹞204号） 中的“经依法 73.9 万人。随着城市经济的快速发展、城市化 批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应 进程的不断推进，房地产业也在逐步完善与规范 当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补 中崛起。 1999? 2010 年，房地产开发投资年 缴的土地出让价款” 争议较大。本文以安阳市房 均增长率为 37.9% ，市区人均住宅建筑面积由 2 2 地产开发中几个有代表性的容积率改变实例为基 15.82m 增 至 25.18m 。2010 年， 全 市共 完 成 础，分析容积率改变对地价的影响以及现行政策 房地产开发投资 98.72 亿元，同比增长 32.3% ； 中国土地估价 47