四川宜宾寅吾房产阳光康郡项目营销策略提案_123PPT_XXXX.pptxVIP

宜宾寅吾房产阳光康郡项目营销策略提案123456报告结构竞品分析项目运作背景项目本体分析及定位建议作业团队及作品营销解决之道营销效果保证措施项目运作背景Part 1淡市阳光康郡小盘直面“大盘”项目运作背景关键词第一个关键词：淡市国家对楼市的态度为：从08年初“抑市”，到09年扶市，再到目前的规范调控，尤其是2010年4月，新“国十条”的出台，更使楼市量价齐跌，买卖双方进入新一轮的博弈。时间10年01月10年02月10年03月10年04月08年1月08年9月09年7月09年12月收紧、打压放松、支持规范、调控5.2存款准备金率上调0.5%6.15存款准备金率上调0.5%6.25存款准备金率上调0.5%8.27，《关于金融促进节约集约用地的通知》9.16，存款准备金率下调1%，存贷款基准利率下调0.27%10.30，存款准备金率下调0.5%，贷款利率下调0.27%12月9日的“营业税优惠政策”调整，住房免征营业税时限由2年恢复为5年01.07， “国十一条”出台：从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。2月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。3月10日， “国十九条”出台：核心是整治囤地、炒地形为3月14日，住建部印发《住房和城乡建设部稽查办公室2010年工作要点》4月12日，新 “国十条”出台：核心是抑制投资投机，大力整顿楼市12.14，“国四条”出台：12.23，央行重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。10.9，存款准备金率下调0.5%，贷款利率下调0.27%11.26，存款准备金率下调1.0%或2.0%，存贷款利率下调1.08%12.17，五部委再度出手打击开发商囤地 市场大势宏观调控原因：抑制房价过快增长，稳定房价 调控措施：打击“买方”（提高第二套房首付比至五成，贷款利率不低于基准利率1.1倍/以户为单位确定购房套数）宏观调控重要手段：第二套首付五成，贷款利率1.1倍第三套房停止放贷。认房、认贷、外地人购房需缴足1年社保。开发商：——再次面临洗牌面对银行的紧缩银根，视现金为王，加大放量面对已经开发的产品，多采用降价策略，快速消化，回笼资金暂缓计划开工的项目，囤积资金，准备“过冬” 市场：——出现拐点进线量、上门量、成交量明显下降，销售速度减缓，市场可能进入较长时间横盘调整出现降价倾销（如类似恒大地产8.5折） 客户：——持续观望改善性需求被遏制，观望氛围浓厚投资客撤离市场，刚性需求严重下滑结论：结论： 史上最严厉的调控政策必然带来最严重的楼市拐点！我们的经验判断：楼市量价齐跌的时间将从2010年8月持续到2011年2月为止。四、五级城市可能影响较小，但是肯定会受大势影响。Code of this report |淡市下的操盘手法?方式一：等待?方式二：降价方式三：深研产品没能前期参与？方式四：精准营销？方式五：强化案场执行第二个关键词 小盘VS“大盘”小盘与大盘博弈的常用手法微调价格 获取主动权 A微调面积 避对手锋芒 B特色产品 更高价搏击 C营销差异 以精品对垒 DVS地中海蓝湾长江国际青年城　长江国际青年城地中海蓝湾规模占地100亩，总建面30万平米，2940户占地300亩，总建面48万平米，总户数4227户品牌 四川宜宾树高房地产开发有限公司 宜宾寅吾房产集团户型76-89两房，103-123三房79-112两房、110-146三房项目卖点健康、赠送面积、性价比地中海风景，欧式品质大盘开盘均价3400元/平米3300元/平米两个项目实力悬殊，客户群亦重叠。面对实力强劲的直接竞争对手，小盘长江国际青年城如何 “以小搏大”？微调面积 避对手锋芒营销差异，以精品对垒出招产品差异化：微调户型，长江国际青年城户型比地中海户型相比，以70-90平方米以下户型为主形像差异化：长江国际青年城以年轻、健康、性价比为主打形象，与地产中蓝湾大气、奢华形成对比。绿海名居VS富通城2期A+B模式的应用微调价格 获取主动权绿海名居定位之初，既面对大品牌，大社区——富通城的竞争，基本上富通城2期就是其最直接的竞争对手。在地理位置不占优势的情况下，绿海名居如何“以小搏大”？整体面积相对于富通城进行缩小微调出招户型整体缩小版2房面积段与富通城差异化3房面积段比富通城缩小价格比富通城低500-600元/平米绿海名居价格采取低开高走的方式，与富通城价格拉开一定的差距，实在的优惠给对手打击。天骄华庭VS招商海月 特色产品，更高价搏击特色产品 更高价搏击天骄华庭的发展商兰江地产对于第一个开发项目的期望非常得高，立志要打造后海豪宅，并且要创后海价格高峰，获最大利润。面对大社区、各方面成熟度都非常高的招商海月，天骄华庭如何“以小搏大”？ 天