2021年地产中介平台贝壳专题分析报告.pdf

内容目录 1. 贝壳：中国线上线下一体化住房中介服务龙头5 1.1. 贝壳找房已成为国内领先的品质居住服务平台 5 1.2. 创始人对公司拥有绝对控制权6 1.3. 交易额和营收快速增长，新房业务贡献最大6 2. 我国房地产行业有望线下线上协同稳步发展10 2.1. 我国民用住宅市场体量大趋势好10 2.2. 房屋相关服务的需求不断增加11 2.3. 二手房流通率稳步提升11 2.4. 中介渠道快速崛起12 2.4.1. 中介渠道重要性不断提升: 从代理到电商到渠道的发展历程12 2.4.2. 中介渠道重要性不断提升：渠道渗透率快速提升，收入快速增长 13 2.5. 房地产交易与服务行业痛点与机遇 14 2.5.1. 我国房屋交易和服务市场仍存在多个挑战14 2.5.2. 综合性住房交易与服务平台应运而生16 3. 线上线下统一协作的智能化生态系统扩大网络效应 16 3.1. 构建生态系统为各参与者赋能16 3.2. 独创ACN 模式通过“协同+佣金分配”提升行业效率和服务质量17 3.3. 线上线下多方合作的独特竞争优势 18 3.4. 标准化、数据化、智能化18 3.4.1. 专业化培训与系统性竞争造就高效标准化的交易与服务19 3.4.2. 多维度的数据积累实现平台数字化转型 19 3.4.3. 标准化和数据化助力贝壳实现智能化20 3.4.3.1. AI 应用增强平台整体运作实力 20 3.4.3.2. 贝壳如视：VR 应用潜力十足 20 4. 贝壳二手房全国市占率提升迅速彰显龙头地位21 4.1. 贝壳二手房概览21 4.2. 二三线城市二手房在全国市占率中提升带动二手房市场流通率增长23 4.2.1. 我国二手房市场流通率稳步提升23 4.2.2. 从出售挂牌量与价看未来二手房流通率 23 5. 新房全国市占率稳步提升，开发商对中介需求有望局部提升24 5.1. 贝壳新房概览24 5.2. 总量稳定下，开发商二、三、四线新房销售或将依赖中介实现资金回笼 26 5.2.1. 二线新房去化低于一线新房，二线新房销售或存较高压力 26 5.2.2. 从上海、东莞、无锡、郑州新房量价与金额看新房市场27 5.2.3. 开发商竞争力度提升，资金回笼需求加大29 5.2.4. 中介有望逐步转化开发商销售费用31 6. 新兴业务和服务潜力十足，有望转化家居装修销售费用 31 6.1. 贝壳新兴业务和服务概览31 6.2. 贝壳的潜在机会：转化家居装修销售费用为自身收入 33 6.3. 贝壳的潜在机会：如视VR 有望撬动1222 亿美元市场空间34 6.3.1. 贝壳如视VR 引领家装消费市场34 6.3.2. 未来VR 技术有望为贝壳带来多少潜在市场空间？36 7. 建议关注36 8. 风险提示36 图表目录 图1 ：公司主要业务5 图2 ：公司发展历程5 图3 ：贝壳商业模式7 图4 ：贝壳交易规模GTV 及构成 7 图5 ：贝壳APP 分季度月活跃用户（单位：百万 MAU ） 8 图6 ：贝壳平台佣金率（收入/GTV ）8 图7 ：贝壳营收及增长情况9 图8 ：贝壳收入结构9 图9 ：贝壳毛利情况9 图10 ：贝壳费用情况9 图11 ：贝壳调整后净利润及EBITDA 情况 10 图12 ：中国房地产市场GTV ，2014-2024E （单位：万亿元）11 图13 ：中国房屋相关服务市场GTV ，2014-2024E （单位：万亿元）11 图14 ：从自销到渠道，中介渠道重要性彰显12 图15 ：通过中介的房屋买卖与租赁GTV ，2014-2024E （单位：万亿元） 13 图16 ：中国中介佣金收入，2014-2024E （单位，十亿元） 13 图17 ：中介平均新房佣金率逐年提升，外包平均佣金率逐年下降（