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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟6 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟6 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟6 土地估价案例与报告模拟6一、案例分析题(2题。请阅评剧，并根据有关条件综合分析回答问题)问题:1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下所示。 (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。  (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。  (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。  (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。  实例B：2370元/m2。  实例C：2730元/m2。  实例D：2500元/m2。  A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。 答案: 先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。 第一步：采用市场比较法确定不动产总价。  (1)分别计算三个案例的试算价格。   (2)采用算术平均法求取不动产总价。  单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)÷3=2554.19(元/m2)  不动产总价=2554.19×2000×4=2043.352(万元)  第二步：计算建筑成本费用及利润。  (1)建筑费=600万元  (2)专业费=600×6%=36(万元)  (3)不可预见费=600×4%=24(万元)  (4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价  或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价  (5)税金=2043.352×6%=122.60(万元)  (6)开发利润=2043.352×15%=306.50(万元)  第三步：计算土地价格。  地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60×306.50  1.2321×地价=881.65  地价=715.57(万元)  单位地价×715.57÷2000=3577.85(元/m2) 问题:2. 某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积为10000m2。该开发区每亩征地开支平均为5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。答案:(1)计算土地取得费，按开发区平均征地费计算。 土地取得费=5万元/亩=75(元/m2)  (2)计算土地开发费。  土地开发费=2亿元/km2=200(元/m2)  (3)计算投资利息。  投资利息=75×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)×1.5-1]+200×60%×[(1+10%)×0.5-1]=33.9(元/m2)  (4)计算投资利润。  投资利润=(75+200)×20%=55(元/m2)  (5)计算土地价格。  单位面积土地价格=[(1)+