XX滩项目营销准备阶段沟通 .pptx

翰文·外滩项目营销准备阶段沟通项目界定城市新区.中高档.大盘关键词1.中高档——价值实现关键词2.大盘——节奏控制、大盘力营销的基本问题“中高档”——价值实现复合化价值大规模楼盘开发要保持可持续性，住区具备生长和自我循环的能力，需要区域价值、产品价值、配套价值、人文价值的复合化发展价值脉冲式上升大盘价值分阶段释放：从区域价值、产品价值、社区价值、到人文价值，最终形成文化竞争，大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化价值的影响因素是综合的，包括区域的不断成熟、社区内部的不断成长、客户认知与品牌的形成营销的基本问题大盘——节奏控制、大盘力大盘开发，利润来源于开发节奏，80%的利润来自于20%的产品利润来源于节奏控制：案例（华侨城－波托菲诺）启动区与分期开发：价值一路走高，追求终极利润型第一期第二期2004上半年2002.92003-112002.12002.7时间轴天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸3-4191.66-77.642.7万M2高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house25000首期配置：会所1200015000House多层8500首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小，设施投入强度大，社区环境成功营造后，项目三条产品线同时放量增长一倍。现金流产品与高利润产品经营大盘如同经营企业，经营能力重于产品能力大盘营销规律总结ⅠⅡⅢⅣⅤ营销主题形象年主流年明星年价值年黄金年企业战略驱动赢得价值回报、大盘力兑现价值阶段背景形象未树立首期销售，现金流和成功销售是第一目标首期销售成功，进入后续阶段，审美疲劳关键问题节点刺激，保持持续竞争力项目营销转向品牌营销依据企业目标市场环境决策定义区域，建立市场影响力快速成交、现金流为王策略关键词1.扩大客户层面2.缩短决策周期3.高形象性价比1.推出创新产品及产品概念2.关键配套投入1.真实生后秀2.客户营销3.品牌营销1.惜售2.实验新产品1.抓大放小2.强势（No.1）3.政府营销营销策略大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化随社区不断成熟、充分展示社区生活，价格持续快速增长，树立发展商强势品牌项目营销转向客户活动营销为主，以口碑传播演绎社区文化大盘“震撼点”效应强势推广、特色概念深入人心通过官方声音、社会公信力引导主流市场舆论影响力打造突破区域界线，克服竞争常规思路立足于主流客户群，对其它客户群具有吸引和涵盖性通过足够大的展示区、震撼点制造卖压提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，借强势营销机会处理问题产品高价惜售，充分稀释土地价格、实现项目溢价，追求超额利润站在企业策略层面，在项目最后一期推出新产品，实验市场，作为后续项目实现良好市场反馈的策略铺垫领先产品节点式刺激保持市场声音 充分发挥配套体现大盘价值/产品力的核心作用配套的开发策略——分级、价值点以及和住宅的联动关系9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.20214、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right.----R.H. Stod