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豪宅产品策划思路研发支持中心2010年12月豪宅前期策划思路1. 定位推演地图2. 限制性条件3. 市场分析4. 价值最大化5. 产品策略6. 营销策略第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。定位分步推演地图限制性条件市场竞争力市场供给特征（市场调查）市场需求特征（需求访谈）豪宅的六大要素本体分析 SWOT分析价值最大化客户价值最大化投资收益最大化寻找差异性（市场定位）打造唯一性（产品策略）豪宅前期策划思路1. 定位推演地图2. 限制性条件3. 市场分析4. 价值最大化5. 产品策略6. 营销策略第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。限制性条件1 开发难点远洋大望京项目开发难点问题一：天生“富贵”北京乃至全国的单价地王，楼面毛地价达27500元/㎡；问题二：生不逢地地块所处的望京还远未形成豪宅氛围；问题三：天生并非丽质用地狭长，兼有多块商业金融用地。限制性条件2 本体研究从地块指标来看，混合地块有20%的公建指标，公建总体量较大,地块摘牌价40.8亿，楼面地价达到了每平米2.75万地铁影响区域新望京干道613615620北小河南滨河路地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积绿地率限高备注613住宅混合公建用地8096.37 2.80 22669.83 30%80米（局部150）兼容20%公建615住宅混合公建用地40300.85 2.80 112842.37 30%100米（局部150）兼容20%公建620其他类多功能用地10575.63 1.20 12690.75 30%　合计　58972.84 　148202.95 30%摘牌价40.8亿　大望京二号路望京中环路限制性条件2 本体研究位于规划中的大望京国际商务区西北侧，北五环与京密路交汇处，交通便捷，配套日趋成熟望京区域北京新CBD本案本案四环路、五环路、机场高速、京承高速、京顺路对外8个主路出口通达北京各级商务区9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.20214、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right.----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行6.17.20216.17.202110:5110:5110:51:1910:51:195、You have to believe in yourself. Thats the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Thursday, June 17, 2021June 21Thursday, June 17, 20216/17/2021?限制性条件2 本体研究大望京区域作为京城门户,是以商务功能为主导的城市副中心、京东CBD，对推进北京成为国际经济中心城市起到举足轻重的作用与中关村形成科技文化产业带的东西联动效应