锦官秀城龙祥苑行销推广整合传播方案.pptx

锦官秀城.龙祥苑;我们之观点：;锦官秀城 .龙祥苑： 新棕树/生活的名片 （项目产品和目标群体联系的纽带——精神） ; W H Y ？？ 市场分析： 项目SWOT 竞争对手 市场机会 ;一、市场分析; 优势（Strengthen） ◆　区域优势 ◆　景观优势 ◆　交通便捷 ◆　产品优势 ◆ 品牌优势; 劣势（Weakness） ◆　规划劣势 ◆　景观劣势 ◆　商业劣势 ◆　规模劣势;风险（threaten） ◆　政策风险 ◆　市场风险;机会（Opportunity） ◆ 产品的创新 ◆　城南副中心的建设 ◆ 房价呈加速上升趋势 ◆　区域土地稀缺 ◆　同质化市场呼唤个性化产品;（二）、竞争对手分析：;2、维多利亚花园 ： 开 发 商：上海绿地房产开发成都分公司 物业类型：一梯两户板式小高层 总建筑面积：197250㎡ 绿 地 率：45% 总 户 数：1000 主力户型：80-130；套二、套三型 配套设施：农贸市场、会所 大约在10月开盘 项目点评： 优势：维多利亚花园是上海绿地在成都开发房地产的第一站，项目采用半围合布局结构，倡导英伦的生活方式与成都生活方式的对接，产品以小高层电梯公寓为主。 劣势：地块周边环境较差，北面临成都电缆厂破旧的厂房和铁路，短期内无法改善 ;3、水漪袅铜 (二期)： 物业类型：小高层 占地面积：29334.8㎡ 建筑面积：80000㎡ 容 积 率：2.72 绿 化 率：40% 均价：3600元/㎡ 户型范围：90-265㎡ 开盘时间：2004.3.28 配套设施：会所，花园，游泳池，儿童游乐设施，喷泉等 项目点评： 水漪袅铜地处新棕树高尚生活社区，倡导艺术与生活结合的生活方式，项目为一梯二户板式小高层电梯公寓，板式结构，外观沉稳而简洁，功能配置多元化，景观富有人文气质，园林规划以中式植栽结合澳洲亚热带园林格局，整个园区的绿地及水景贯穿于整个水漪袅铜园区，配套服务完善，2500平米大型入口庭园让您未进家门已洗去都市的尘嚣。 ;（三）、市场机会：; ——2004年1-4月，五城区的成交均价同比增长0.36%，??2003年均价上升4.55%，成都房价一路看涨; 2003，城南的房价均价达到3000/m2，比2002年增长5%，而销售面积更是增长了20%，销售势头十分强劲，在一定的时间段内出现了“供不应求”的市场局面。 2004年，SOHO.沸城以4300元/M2均价开盘，二天售磬；新棕树的曼哈顿.自然派均价3800/M2、水漪袅铜均价3600/M2面市，就受到市场一路追捧； ——２００４年的富贵城南，必将迎来新一轮的购房新潮。 ; 4、新棕树区域现状： 城南，在经历了棕北、桐梓林片区的富贵逼人之后，以新棕树为代表的新品质城南社区悄然崛起。与曾经辉煌的棕北或桐梓林不同的是历经多年开发，新棕树片区已是寸土寸金。可供开发的土地稀缺，让新棕树片区成为名副其实的城南最后一块宝地。 近年来，随着锦官新城、曼哈顿、水漪袅铜、名士公馆、天府汇城等一批高档楼盘的先后开发，居住环境不断完善，新棕树片区已成为城南最具竞争力的品牌生活社区。 同时，新棕树片区更是吸纳了大批高收入、高素质、高学历的都市金领、城南新贵在此居家，他们需要更生态、更舒适的高品质楼盘。 ;——新棕树，已成为城南最具竞争力的品牌社区;5、区域楼盘简析：;置信丽都花园 ： 建筑类别：多层 花园洋房 小高层 规模：320亩，不含公园 均价：2998元/M2 销售情况：100%销售 园林规划特点：项目规划有占地100亩的丽都公园、各组团的中庭水景园林，园区总绿化面积达18万平方米，绿化率为65%，社区有高大乔木10万颗。其中，丽都公园内有果园、山林、古韵木桥、花港观鱼、日本枯山水、大面草坪等。 推广概念：生态空中花园、置信生活方式 项目点评： 置信创建了自己的生活方式，以品牌导入影响房产购买，“置信生活方式”在城南乃至成都建立了良好的口碑和客户网络资源，置信开发的置信双楠谊苑、置信园丁园在短短的几个月即全部售完，老客户介绍新客户，口碑传播功不可没 ; 产品的新颖性、跳跃性、利益点在何处？ 就有了市场的兴奋点和空白点 建筑