房地产开发与经营房地产开发与经营0531房地产开发项目的投资估算.pptVIP

房地产开发项目的投资估算 　　房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。 1．土地 费用估算 　　开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 2．前期 工程费 　　　　前期工程费主要包括开发项目的可行性研究费、工程勘察费、城市规划设计费、工程设计费、环境影响咨询评估费、交通影响咨询评估费、建设工程规划许可证执照费以及“三通一平”等土地开发工程费。 房地产开发项目的投资估算 3．房屋 开发费 (1) 建筑安装工程费。 (2) 公共配套设施建设费。 (3) 基础设施建设费。 4．管理费 　　管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。　管理费可按项目总投资的3%～5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。 5．财务费用 　　　　财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。 房地产开发项目的投资估算 6．销售费用 　　销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 7．开发期 税费 　　管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。　管理费可按项目总投资的3%～5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。 房地产开发项目的投资估算 9．不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。 　　当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括人工费、公共设施设备运行费、绿地管理费、卫生清洁与保安费、维修与保养费、办公费、保险费、房产税、广告宣传及市场推广费、租赁代理费、不可预见费。 　 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费、建设工程招投标管理费、建设工程监理招投标交易服务收费、建设工程设计招投标交易服务费、建设工程勘察招标管理费、工程标底编制管理费、招标代理服务费、地下水资源费(地下水资源养蓄基金)、合同预算审查工本费、质量管理监督费、地下热水资源费、夜间施工噪声扰民补偿费、占道费和交通管理费、居住小区物业管理启动经费、住宅共用部位与共用设施设备维修基金等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。 8．其他费用