世联_城市大盘开发模式及策略研究_35PPT.pptxVIP

城市大盘开发模式及策略研究;挑战一： 整盘价值高度——“打落牙齿和血吞”，用低价换速度的策略，在正常市场环境中，大大折损土地价值。 挑战二： 周期性问题——在分期开发中缺乏价值成长，客户面难以有效扩大。 挑战三： 持续性问题——在长期开发过程中，难以保持统一的形象和精神属性，难以维护有效的客户忠诚度。;金地梅陇镇 ;项目位置;;产品与营销双管齐下，提升项目的精神气质;目标客户： 年轻时尚的精神贵族 价值观描述：青春、朝气、积极、向往权威、??然、运动、时尚、压力、圈子、学习、求新、冲动;营销前置： 提前半年启动户外广告牌，最高10块广告牌，近50％客户来源户外； 提前三个月启动网络，高参与性网站设计，通过网络成交10％。;二期延续一期逐渐成熟的配套和园林展示，实现快速销售;客户认知: 此时客户已基本实现对于龙坂区域高价的认同，;3-4期淡市下入市，区域市场高价滞销，前期剩余产品以三居以上大户型为主;金地梅陇镇一二期一直延续时尚、个性、绚丽、年轻的调性和语言，三期通过“所向披靡的质感”这句口号，再次吸引市场的关注，同时主色调由鲜艳的彩色转变为质感的金属色；;3期向4期的形象转变：在硬件缺乏竞争力，软件无法提升的情况下，我们讲生活态度！;2.24三期一批开盘;3、4期产品转变：应对主力客群变化，提供市场差异化产品，针对性调整推售产品;淡市最低谷期的客户特征情况下不适合进行集中开盘，因为此时客户观望状态最浓，通过人群逼定也往往无法奏效，而应该少量加推，自然发售，合理定价。 淡市回暖期状态下可以采用集中开盘，利用人气来逼定客户成交，此时客户观望心态已经不再浓厚，需要外部压力逼定客户。;金地梅陇镇四期以7700元/平米低于片区市场的价格入市，开盘热销引起市场高度关注及追捧后，分批加推中以100-200元/平米的速度稳步提价，持续热销，平均每周50-60套销售速度，最终四期整体成交均价8500元/平米，高出原定均价10%；%；;调整价格同时配合高性价比推广：户外+网络+报纸是线上最佳渠道诉求;案例启示：;假日风景;;假日风景;假日风景;假日风景;假日风景;假日风景;假日润园;假日润园;案例启示;1. 解决整盘价值高度问题——大盘启势+产品线交错借位高点价值 两种不同的启势方式： 梅陇镇——区域认知度高，低总价产品配合高端产品形象强势出街，高开高走，在客户端确立高形象认知； 假日风景——区域认知度低，强化区域形象启动，搭配高低双线产品，保证启动安全；后期逐步通过产品升级和双线产品交错借位，实现高价值。;;案例启示：如何应对三重挑战;3. 解决持续性问题——用项目精神属性回应客户的生活方式，并保持各期形象整体性，以维护忠实的客户群体及稳定的客户量 大盘要拥有精神统治力，要回应此类客户的生活方式，要代言一类客户，引领一个时代;精神属性的植入对大盘的形象和价值提升是关键的必要动作 ;本项目操作策略;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。7月-217月-21Friday, July 23, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。01:53:3101:53:3101:537/23/2021 1:53:31 AM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。7月-2101:53:3101:53Jul-2123-Jul-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。01:53:3101:53:3101:53Friday, July 23, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。7月-217月-2101:53:3101:53:31July 23, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 七月 20211:53:31 上午01:53:317月-21 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。七月 211:53 上午7月-2101:53July 23, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/7/23 1:53:3101:53:3123 July 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:53:31 上午1:53 上午01:53:317月-21