大亚湾项目营销策划报告01.pptx

大亚湾项目 营销策划报告;;大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势;以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳;石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增; ;大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产也快速发展;大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区）;本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机;大亚湾区产业与周边城区形成有机互补;;大亚湾规划——参考图片;大亚湾宏观经济与规划——小结;;后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响;大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视;大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻;大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大;大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大;国家政策——小结;大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确;广场明珠;所属片区;所属片区;熊猫国际一期三组团——户型展示：引导韩式居住潮流，动静区分离;君豪国际公寓一期——户型展示：公寓楼客厅和卧室共享大阳台;所属片区;所属片区;所属片区;片区;片区;房地产市场——小结;;项目回顾;整体定位——;产品定位－公寓;;产品功能、档次及特征定位;深圳客户成为大亚湾主流需求，当地大型企业员工及公务员次之;访谈和市场调研的结果表明：本地客户以自住需求为主，深圳客户以投资需求为主;调研表明以投资为置业目的的客户占有市场较大比重;访谈表明住宅置业者心理接受价位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市场的实际价格;;形象定位——;片区典型项目价格走势;;;;项目属性概况——区位、交通;项目四至及地块特征;本项目自东向西由低向高错落排布，较宽的楼间距保证了项目的高舒适性;本项目具备两个核心景观区，保证了小区丰富的景观资源和高舒适度;本项目对外交通通达性佳，对内实行有效的人车分流组织，全地下停车保证了项目的高品质;酒店式公寓和商务公寓较好的提升了项目的形象和档次，但整体立面效果不利于地标形象的建立;本项目住宅户型以两房、三房为主，辅以少量四房、五房和六房;产品户型分析要素;户型价值及创新点——户户带入户花园、大露台设计，采光通风佳;户型价值及创新点——客厅和主卧均带大露台，景观资源丰富，阳光餐厅大亚湾独创;户型价值及创新点——客厅和主卧均南向，景观资源丰富，但户型面积较小;户型价值及创新点——临干道设置小二房，优化产品资源;户型价值及创新点——户型紧凑实用，功能分区合理;户型价值及创新点——复式单位宽大舒适，丰富产品线;产品户型分析结论——;产品价值挖掘——环境;产品价值挖掘——规划;产品价值挖掘——社区配套及服务;产品价值挖掘——未来价值潜力;;项目分析;项目分析;酒店式公寓定位——客户定位;酒店式公寓——户型定位;;外立面建议;极简主义的功能多元化的自由组合空间;商务休闲会所（中西餐厅、多功能宴会厅、健身房）;商务休闲会所（多功能商会中心、阳光游泳池、情调酒吧等）;公共空间（走道、墙面、电梯间） ;;提供酒店式公寓的服务，功能上安全与人性化并重;商务公寓定位——功能定位;外立面建议;建筑面积24000平方米，着力打造大亚湾首席品质商务公寓;户型面积： 标准层建筑面积1000平方米，以中大户型为主，组合单位面积为100－1000平方米之间。;特色园林： 价值分析：形成产品特色，树立产品高端形象 设计原则：经济、立体、简 洁、多种灌木相组合 分布楼层：分单双层设置 园林面积：20平方米×13层＝260平方米;酒店公寓与商务公寓立面效果的转换;商 务 中 心;酒店公寓星级酒店大堂配置，充分体现产品的高价值与高品质;酒店公寓电梯轿厢;架空层园林建议;空中园林：露台;;营销策略总纲;营销总纲：以外带内，定向营销;营销策略:以活动营销/情感营销为主,建立项目口碑效应;营销策略:以活动营销/情感营销为主,建立项目口碑效应;推广策略：以深圳为主，定向宣传;企业定点巡展宣传、众厦会、众厦看楼车;推广策略：以惠州为辅，采用小众媒体，吸引刚性需求;盐坝高速入口;推广策略;展示策略——建立国际化高端品质体验与享受;展示策略——楼体;展示策略——泛灯工程;展示策略——楼体外网包装;展示策略——形象围墙;展示策略——售楼处选址;展示策略——售楼处：布局、细节;展示策略——售楼处：体验国王级尊贵礼遇服务;;展示策略——异国风情样板房;;展示策略——简约与时尚样板房;展示策略——LOFT一族 样板房;活动营销;活动营销;大亚湾城际融合高峰论坛;深圳VIP大亚湾远洋号体验之旅;结合奥运会开幕契机，组织赛车长跑拉力赛等运动体育项目;经济测算——价