房地产营销策划一般性城市火车站项目简单沟通思路.pptx

中国·深圳 2007年07月;第一章 城市宏观经济分析 第二章 城市房地产市场分析 第三章　区域价值分析 第四章　项目分析 第五章　初步开发思路 第六章 营销策略;一、淮安宏观经济分析;年　　 份;全市人均GDP13155元（按常住人口计算），增长15.8%。 第一产业123.78亿元，增长5.0％ 第二产业305.23亿元，增长19.2％ 第三产业222.05亿元，增长15.5％ 经济结构进一步优化，三次产业结构由上年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。（如下图：） ;一城、二区、二带—— “一城”是建设中的工业新城 “二区”是淮海中心商业区和水渡口中心商务区， “二带”是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带淮安中心城市逐步建成淮安老城区、经济开发区新汽车站、楚州镇淮楼三大商业中心 建成东西大街、和平路至越河小区、交通路、新繁荣路、黄河广场北侧等五条商业步行???；新建住宅小区配套建设商业服务中心。各县立足县情，规划2－3个商业区;区位优势——尽管地处经济相对落后的苏北，但处于苏北中心城市地位、有聚集力 文化底蕴深厚——韩信、吴承恩、周恩来 淮安劳动力资源丰富，尤其是劳动力成本平均比苏南、华南低60％左右 淮安是区位优势明显的重要交通枢纽 富士康科技集团2006年将其在昆山的电子零部件生产基地转移至淮安 高雪坤由原来的县级市（昆山）市长，擢升为地级市的淮安市副市长 淮安正在接过昆山的接力棒，极有可能成为中国下一个利用外资、发展外向型经济的样板城市 淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。众多开发商也将目光投向淮安。淮安房地产市场正历史性地“面临拐点” 　 ;二、房地产市场分析;市场基础好、有小幅波动，但总体发展呈上升趋势;三、区域价值分析;淮阴工业园区—— “南北共建苏北开发区”是省委、省政府推进苏北新型工业化进程，加快苏北振兴，促进区域经济共同发展所作的重大战略 2008年底前全面建成5平方公里启动区，之后分步实施15平方公里启动区。计划3年内引进项目100个以上，引资额30亿元，2009年实现启动区内全部项目开工建设 火车站区级城市中心发展规划 形成“一带、两轴、四核、四区、八组团”的总体规划结构。同时该区是商业、金融、市场、办公、文化娱乐、仓储及物流集散等用地集中的地区。 总体上沿城市门户轴线及银川路节点采用高强度的土地开发方式，依土地级差及使用功能形成中间高、边缘低的簇集式城市景观 ;四、项目分析;项目总体位置;火车站周边城市设计总规划定位;项目总体位置;;怎样利用项目优势与开发机遇结合整体区域开发实现价值最大化;五、初步开发思路;;2、整体区域开发模式建议;区域开发模式列举;２００７;;;启动期——基础、配套设施建设;启动期——功能开发，引进知名住宅开发企业投资开发;成熟期——功能开发，第一阶段，合作开发酒店公寓;成熟期——功能开发，第二阶段，合作开发写字楼;成熟期——功能开发，第三阶段，自我经营+合作开发商业;完成期——功能开发，引入品牌酒店：喜来登、希尔顿等酒店;在整个区域开发下思考项目开发模式;开发商角色有;3、项目开发类型、体量确定;1、地块限制性条件 2、都市综合体开发类型研判＼体量研判 3、地块商务价值级差研判＿商务物业对地段的要求比商业和住宅更严格 4、地块交通到达性研判＿商务物业对交通达到性要求高 5、目前城市中小企业登记数量增加值 6、城市主流行业景气指数＿房地产＼证券＼广告＼IＴ＼物流等 7、带动性行业发展指数 8、员工平均需求办公面积 9、区域文化产业投资乘数 10、写字楼市场发展租售结构 11、行业发展趋势 12、商务体量上限、下限确立;2、都市综合体下商业体量确定分析;3、都市综合体下酒店体量确定分析;4、都市综合体下住宅体量确定分析;体量一：偏经营性;4、都市综合体开发顺序分析; (一)投资资金退出机制——大客户营销 （二)能否借助投资工具——合作融资 （信托基金、战略投资人、债权、股权） ;六、营销策略篇;1 项目开发战略;1 项目开发战略;2 项目营销策略;2 项目营销策略;2 项目营销策略;2 项目营销策略;谢 谢;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。7月-217月-21Friday, July 23, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。04:29:2404:29:2404:297/23/2021 4:29:24 AM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。7月-2104:29:2404:29Jul-2123-Jul-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。04:29:2404:29:2404:29Friday, July 23, 20