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智能建筑物业管理主讲 吴日才 机电工程系 （020zwuricai@163.com第一章 概论本章讲授物业与物业管理的基本概念物业管理的基本原则物业管理实务的基本内容和要求物业管理的基本环节学习目的与要求1．掌握物业的含义物业管理的基本特征2．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节第一节 物业与物业管理一、物业的含义英文Real Estate 或Real Property 。“Real ”意为“不动产的” Estate意为“不动产、地产、产业”。 Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业的含义物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业的含义物业含义主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业二、物业的分类根据使用功能不同三、物业管理的概念物业管理（Real Estate Management 或Real Property Management）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分（一）广义的物业管理 泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括：早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务典型的广义观点 [美]罗伯特. C. 凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值（二）狭义的物业管理狭义的物业管理： 即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目（三）物业管理的定义《物业管理条例》第二条： “本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”对物业管理定义的理解物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件专业化必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点企业化经营型（四）物业管理的基本特征（五）物业管理的类型1、按服务内容分类（1）提供咨询服务（2）提供具体的实质性的管理服务2、按服务内容分类（1）自行物业管理模式（2）委托物业管理模式（六）物业管理的宗旨和原则1、物业管理的宗旨就是服务，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。（1）营造良好的“安居乐业”的环境（2）物业的保值与增值（六）物业管理的宗旨和原则2、物业管理的基本原则（1）业主自治与专业管理相结合的原则（2）属地管理与行政管理相结合的原则（3）统一管理、综合服务的原则（4）社会化和平等竞争的原则 “国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见《物业管理条例》第三条）。 1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业 管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。（5）企业化与全过程效益的原则第二节 物业管理实务的基本内容和要求一、物业管理实务的含义二、物业管理实务的内容（一）基本管理与服务（基础工作）基本管理与服务1、房屋管理2、设备、设施管理3、环境卫生管理4、绿化管理5、治安管理6、消防管理7、车辆道路管理 既公共管理服务，是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务房屋建筑物的基本管理 这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作。包括：房屋使用的管理建筑物的维修管理建筑物的装修管理房屋设备设施的基本管理这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理服务。包括：各类设备、设施基本情况的掌握各类设备、设施的管理境卫生和绿化管理 这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括：清洁卫生管理绿化管理安全防范和消防管理 这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门