长租公寓租金贷模式下承租者权益保护研究.docxVIP

长租公寓租金贷模式下承租者权益保护研究 摘要：运行健康良好的长租公寓租金贷模式能够实现承租者和长租公寓运营商的双赢。但是，实践中长租公寓运营商一旦出现资金链断裂危险，租金贷无法正常维系，承租者就会遭受合同违约、个人征信危机以及维权困难等风险。本文通过文献研究和实证研究对承租者权益保护的困境进行分析，得出法律规制的缺失、承租者保护机制的不健全、金融监管的不足以及长租公寓运营商对承租者权益保护的忽视，都使得承租者的合法权益难以得到保障。因此，监管部门应当加强金融监管，建立违约保险制度和备付金制度，长租公寓运营商及金融信贷公司应履行信息披露、征信保护的义务并承担相应的法律责任，完善长租公寓租金贷纠纷解决机制，以切实保障承租者的权益。 近年来，不少长租公寓因资金链断裂等问题退出长租市场，其中包括已成为上市公司的蛋壳公寓。多地蛋壳公寓的承租者陷入被迫退房、房东赶人、逾期还贷等风险，使得长租公寓租金贷模式再次受到社会公共的关注。长租公寓租金贷模式的初衷是减轻短期内承租者的租房压力，提高长租公寓运营商的融资能力，运行健康良好的租金贷模式能够实现承租者和长租公寓的双赢。但是，实践中长租公寓一旦出现资金链断裂危险，租金贷无法正常维系，承租者就会遭受合同违约、个人征信危机以及维权困难等风险，因此，对长租公寓租金贷模式下承租者权益保护问题亟待解决。一、长租公寓租金贷模式下承租者承受的风险（一）合同违约的风险长租公寓租金贷模式使得传统的房屋租赁变得复杂。首先，长租公寓运营商与房屋出租人签订房屋租赁合同，在取得房屋出租人允许转租同意的情况下，长租公寓运营商与承租者签订房屋转租合同；其次，承租者以自己的个人信用为担保，与长租公寓运营商合作的金融机构签订贷款合同；最后，金融机构将承租者贷款的全部租金一次性支付给长租公寓运营商，长租公寓运营商分期向房屋出租人交付租金，而承租者按月向金融机构偿还贷款。这就使得短期内大量的资金流入长租公寓运营商，并借助于期限错配形成了资金池，长租公寓运营商通过这种加杠杆的方式扩大长租公寓的规模或者进行其他投资活动，但这实质上并不代表着长租公寓运营商自身实力或信用，而是一种风险的转移，即将风险从自身分散到承租者和房屋出租人身上（二）承租者信用风险个人征信是由个人信用征信机构加工整理的信用信息，多用于信贷活动，反映用户的个人信用，一旦出现逾期还款等行为，将会对个人信用评分产生不利影响，进而影响未来的信贷服务。长租公寓运营商资金链断裂或者投资亏损使得资金短缺，无法向承租者返还租金，而承租者与金融信贷机构签订的贷款合同往往以自己的个人信用为担保，即便承租者与长租公寓运营商的租赁合同因无法履行而解除，也不影响承租者与金融信贷机构之间的信贷合同，因此，承租者仍需要按期向金融机构偿还贷款，否则将会影响个人信用评分。一方面，承租者无法向长租公寓运营商要回长期租金；另一方面，承租者若逾期偿还贷款，将影响个人信用评分，由此陷入两难的境地，使得承租者的权益难以得到保障。（三）承租者维权困难首先，长租公寓租金贷纠纷的当事人往往是人数众多、较为分散而且处于弱势地位的承租者，长租公寓地域的分散性使得承租者难以联合起来对长租公寓运营商提起诉讼，同时我国的诉讼程序周期较长，时间跨度大，高昂的时间成本和经济成本使得实践中只有少数承租者能拿起法律的武器向长租公寓运营商提起诉讼。其次，长期公寓租金贷模式往往运行于互联网平台，承租者与长租公寓运营商以及金融机构的合同以电子的形式呈现，使得证据的主动权掌握在金融机构的手中，金融机构甚至利用网络技术篡改电子合同及其他电子数据，比如，微众银行以“版本升级”为由修改电子合同，删除“租户提前退租，由蛋壳公寓将剩余租金款直接返还给微众银行”的合同条款，使得承租者举证困难，增加了败诉几率。最后，长租公寓运营商在经营不善、资金链破裂的情况下，资金短缺，相关资产抵押给大型金融机构，资产无法清偿承租者的债务。这些情况都使得长租公寓租金贷模式下承租者维权困难。二、长租公寓租金贷模式下承租者权益保护的困境长租公寓租金贷模式下长租公寓运营商资金链断裂事件频发，承租者承受合同违约、个人征信危机以及维权困难等风险，其合法权益难以得到保障，但是承租者权益保护的困境不在于该模式本身，而是一方面在于法律规制的缺失、承租者保护机制的不健全以及金融监管的不足；另一方面，在于长租公寓运营商对承租者权益保护的忽视。（一）法律规制的缺失长租公寓租金贷模式下金融风险频发，严重侵害承租者合法权益，同时长租公寓的承租者往往是学生群体或刚刚踏入社会的就业群体，工资收入低，积蓄薄弱，无法防范突如其来的租赁市场风险，基本处于弱势地位，因此，有必要对承租者的合法权益进行倾斜保护。但是我国现有的法律法规往往更加注重租赁市场健康稳定