吴江汾湖开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告46PP.pptx

吴江汾湖开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告;报告结构;第一部分 项目背景理解;城市背景－－地理位置;2006年中国百强县市GDP排名;年份;利好： 吴江市位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强； 苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给吴江的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性。;松陵镇;;区位背景－－周边环境;区位背景－－配套;距离城东核心商务商贸区接近，但最大属性仍然表现为借助元荡湖景观优势产生的休闲、旅游、度假的特性。;区位背景－－经济开发区;区位背景结论;第二部分 项目解析;;针对公寓产品;产品论证－－市场 ;产品论证－－客源 ;重点个案分析－－温哥华特区 ;供应与去化;价格; 本司认为，通过温哥华特区相关市场信息分析，在区位不够成熟、仅依托度假概念作为自身产品特性的酒店公寓式产品，必须完善自身的配套以及服务来规避现有市场风险的主要手段。 其次，再结合生态度假以及总价的优势，才能够在项目的运作上保证一定的去化速度； 目前项目酒店公寓价格为5100－6000元/平方米为市场运作后期的价格体系，不排除一定“吊卖”的可能性，同时，由于该案房型面积设置过大，导致总价基本在35－60万元左右，过高的总价也在一定程度上限制了项目后期的市场去化。;针对别墅产品;;;苏州别墅市场对本项目的影响 ;;环淀山湖别墅市场对本案的影响 ;项目名称;项目名称;竞争市场－－价格去化 ;竞争市场结论 ;第三部分 项目市场定位;从区域的特性看，目前别墅类产品由于对生活配套依赖小，又受到土地限拨的政策影响，有一定的市场去化可能，但普通公寓项目根据重点个案温哥华公寓的成功经验，配套的完善和产业的支撑是基础，因此，对于本案的操作我们建议应先完善相应的度假及景观配套来提升产品去化的动力，或以开发别墅类产品为先。;针对公寓产品;公寓市场定位思考;公寓市场定位;区域分布：上海地区客源是购买主力，约占60％；苏州其他区域，如市区、昆山以及本地等客源占25％；浙江等其他城市客源占据15％； 年??分布： 35－45岁为主，占68.2％。 行业：行业分布较广，包括贸易、物流、制造、纺织等。 购买目的：70%以度假型自用为主，投资自用皆可占10％，15％投资，5％养老。 关注点：价格、物业管理、装修情况、社区配套以及区域规划发展。;公寓客源定位;针对别墅产品;定位思考1－区位;定位思考2－市场;最具生态环境的、低总价优势的 定位区域中端的经济型别墅社区;竞争市场客源 ;别墅客源定位 ;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。7月-217月-21Friday, July 23, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。03:07:2503:07:2503:077/23/2021 3:07:25 AM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。7月-2103:07:2503:07Jul-2123-Jul-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。03:07:2503:07:2503:07Friday, July 23, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。7月-217月-2103:07:2503:07:25July 23, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 七月 20213:07:25 上午03:07:257月-21 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。七月 213:07 上午7月-2103:07July 23, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/7/23 3:07:2503:07:2523 July 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。3:07:25 上午3:07 上午03:07:257月-21