众厦_惠州公园广场综合体拆迁项目顾问报告_33PPT.pptx

Being diligently， To bring about valuation.用心，创造价值“小成本” PK “大拆迁”—众厦地产关于拆迁问题的几点建议基于和开发商有效沟通的基础上，表达众厦地产对项目的初步认知，同时对开发商关心的问题给予初步的专业建议。1）本项目的属性界定2）旧改项目阶段规律3）本项目的核心问题一、本项目的属性界定西枝江桥项目江北—CBD下角下 埔 路水口红花湖东平演达1路南坛下埔麦 地 路麦地演达鹅岭南项目项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目下埔滨江公园公 园 广 场惠 沙 堤 一 路本项目下 埔 路项目外部属性界定：老城区公园广场资源、二线临江物业项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二线临江、旧改性质的多功能综合体物业项目经济指标：占地约2万平米；总建面25万平米；其中：商业6万平米办公物业6万平米住宅、公寓9万平米。——本项目是城市老城区的高容积率综合体物业，多功能均衡型开发设计方向。二、项目运作阶段规律众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运作划分为四个阶段划分阶段拆迁实施前期准备改造实施开发实施关键节点拆赔方案拆赔谈判开发方案风险控制具体操作规划研究实施方案组建机构现状核查拆赔方案优惠政策规划报批计划申报现状房屋公告业主确认业主沟通修改拆赔方案动员实施拆迁谈判草签拆补协议土地供应计划制定开发方案编制详细规划蓝图招商各项手续的办理签订正式拆迁补偿协议发布信息房屋拆除开发建设风险控制阶段划分依据：旧改项目的运作流程和关键节点。本项目处在运作的第一阶段前期准备阶段核心：拆赔方案实施方案规划研究组建机构现状核查计划申报规划报批拆赔方案优惠政策根据当前的沟通，开发商关心的问题是：1、拆迁的评估价格？2、需要还建多少面积？3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答。三、项目拆迁的核心问题1）被拆迁物的价值2）政府拆迁赔偿相关规定及案例3）拆迁赔偿的最优方案重置法进行价值评估被拆迁物的价值评估公式：被拆迁房屋价值=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，拆迁评估单价在2100——2200被拆迁物的价值节选政府拆迁补偿费相关规定如下：一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米。被拆迁房屋价格=（700×7.5+1240×101.5）×1.2=2140资料来源——《惠州市预存征地补偿款管理办法》《惠州市土地使用权交易市场管理办法》《惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定》《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价约3600—3700被拆迁物的价值项目价格权重修正系数凯旋阁530020%0.7742汇景大厦540020%0.7756水印尚堤560020%0.7784立业大厦500040%0.71400本项目——————3682备注：各项目价格是根据市场调研加权综合值，非特定单位价格；样本数量相对有限，误差因素主要来源调研价格多为挂牌价；本价格时间点为2008.4.17。物业选取原则：同区域、毛坯房、中低楼层。众厦地产基于市场比较法分析认为：待拆迁物业的市场价值为3600——3700元/平米按地方政府规定：还建面积与拆除面积相当政府拆迁补偿规定业主要回房屋的，建设单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋，征地拆迁房屋一律按建筑面积计算，具体补偿标准如下：1、征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回质量相当的房屋的按1：1（即拆一平方米补回一平方米）补偿。　　2、征地拆除质量比较残旧破烂的房屋，在市规划区内补回质量相当的房屋的按 1：0.8（即拆一平方米补回零点八平方米）补偿。　　3、征地拆除繁华商业区（环城西一路、环城西二路、中山东路、中山西路、中山南路、中山北路、国庆路、五四路、水门路、南门路、水东东路、水东西路）的房屋，就近补偿的，按本条二款1、2项规定办理；在新区开发区补偿的，按本条二款1、2项规定增加20%办理。4、房屋内的阁楼（指坡形屋面利用室内空间所搭的阁楼）应按如下标准折价补偿：檐口高度在一点四米以下的按每平方米一百元补偿；檐口高度在一点四米至一点七米的按每平方米一百二十元至一百五十元补偿；檐口高度在一点七米以上、不足二点二米的按每平方米一百五十元至二百元补偿；檐口高度在二点二米（含二点二米）以上的以平房计，按本条一款和二款1、2项规定补偿。　5、房屋内的宅基地不作补偿，有墙扉的可以补回残值。地上种植的果树、蔬菜可由建设单位和补拆迁者协商进行合理补偿。6、被征地拆迁的房主因居住困