青城山百草园养身度假项目定位报告.pptx

青城山“百草园”养生度假项目定位报告前言：关于本案的缘起 与传统前期策划报告有所不同之处，本提案中我们尽量契合中铁二局“城市运营商”的角度去思考问题，同时抱有对成都、对青城山这些中国地产开发中的极优质资源项目的一种虔诚的敬畏心态，找出中国旅游养生度假区域开发模式。 在我们看来，本项目不能单纯看作借势旅游资源的复合地产项目，而应更多着眼于青城山区域形象、区域价值提升；中国传统文化的深度挖掘与发扬光大方面的贡献。房地产开发，仅仅是在这种贡献之中的一种物质载体罢了。 本报告需解决的问题我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题 1初步研究“百草园”的开发经营模式问题 2366亩地的定位及开发思路 分析思路 结果构成我们解决问题的技术思路青城山历史、现状青城山地产市场格局青城山研究区域房地产市场研究青城山未来发展规划青城山地产发展阶段 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究对青城山未来发展的研判对青城山地产未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结论 项目资源分析 模式研究 案例研究宏观层面 / 战略层面 百草园发展模式 百草园价值挖掘与再造百草园增值设施与功能中观层面 / 策略层面 366项目定位366项目意向初探366项目容积率的分布366项目案名初步建议后续专题研究 模式研究 案例研究青城山旅游发展的过去、现状与未来申遗前的青城山旅游业过去青城前山仍停留在观光旅游，直上直下的模式中。青城后山虽然逐渐成为旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈，没有超过成都市及周边区县的价格优势和区位优势 。道教文化观光旅游是青城山景区旅游的文化主线，是青城山旅游产业的“魂”。旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。 青城山旅游经济发展相对其它同等旅游胜地较为缓慢现在2006年青城山旅游综合收入1.6亿元，仅占都江堰市旅游综合收入13亿元的12.5%左右，只占全省旅游综合收入560亿元的0.28%左右，青城山旅游经济增长速度与川内旅游区相比，明显低于乐山、峨眉山的发展速度 。单位：亿元青城山旅游经济实力发展缓慢，表面原因是景区旅游留不住人，旅游消费水平低。青城山旅游经济发展相对缓慢的深层次原因现在第三，旅游产业结构发展不协调，旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。 第二，旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。第一，景区相关管理条例纲性制约青城山旅游资源的开发利用滞后，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。青城前山仍停留在观光游，直上直下；青城后山虽然渐成旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈。按照建设部《风景名胜区管理暂行条例》，核心景区只能做减法，不允许任何新的建设行为；二级景区建设也受到《条例》纲性限制。“门票青城山”受遗产保护地和景区《条例》约束。青城山景区旅游中游人基础要素的消费所占的比例远远高于提高要素的消费比例。购物、娱乐没有形成相应的优势产业。特别是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成独特的市场吸引力。都江堰及青城山要成为大成都的“国际性旅游休闲度假区”未来成都产业空间发展布局：一轴：都市旅游区和都江堰—青城山国际休闲度假区。两翼：龙门山和邛崃山南北山地生态旅游系统三个圈层：中心游憩区、环城游憩圈层和龙门山—邛崃山观光度假带。四个板块：都市旅游区、都江堰—青城山精品旅游区、城镇文化旅游网节点、龙门山—邛崃山生态旅游带“四个板块”产业支撑体系建设“斥资10亿 ——青城山都江堰建中国最佳度假区”未来《青城山—都江堰国际休闲度假旅游区概念规划规划》远景：通过1—2年的努力，使青城山—都江堰软硬件打造初步与国际接轨，建成在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区；再通过2—3年的努力，使之成为具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。景区创5A提升道教文化博物馆百草园中华元谷《青城山—都江堰国际休闲度假旅游区概念规划》之青城山组团“九心合一”游客集散中心豪森温泉酒店美仑国际旅游学院及五星级酒店青城高尔夫改造等青城山将是“中国式养生”的核心启动区域未来片区 1以青城前山门片区为前台，主要强化娱乐功能片区 2以青城前山片区，主要强化深度观光功能和养生文化集中展示与研习功能片区 3以青城后山片区为后台，主要强化休闲度假功能和道教养生、中医养生的深度体验青城山的定位：从观光旅游到养生度假青城山已不再只是依赖自然资源的观光式旅游区，而应该是集深度观光、娱乐、养生、休闲、度假等功能为一体的国际旅游度假区。外省以及国外游客增多，但仍以成都及周边地区客户为主吸引更多外省和外国游客2007以后养生度假申遗之前2000－2006农家乐式的娱乐养生度假医疗疗养2000以前纯粹观光旅游餐饮娱乐观光登山旅游成都以及周边地区游客为主登山旅游休闲度假餐饮