高品质的住宅产品设计创新(上篇J).pptxVIP

高品质的住宅产品设计创新 ——上篇主讲：周柏生123住宅产品创新的目的与形式住宅产品创新的阶段与流程住宅产品设计创新与溢价系统 住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径4目录5项目主题与产品创新规划概念设计的价值与地位6住宅产品设计研发阶段的创新与案例分析77一、住宅产品创新的目的与形式：(一) 目的：1. 实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能2. 是企业核心竞争力的体现一流企业制造标准二流企业制造品牌三流企业制造产品(二) 创新的前提：1. 精准的项目定位和产品策划是产品创新的前提(三) 形式：1.改善型创新 ——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新2.组合型创新 ——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。3. 移植型创新 ——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。二、住宅产品设计创新的阶段与流程房地产企业的设计管理不同于一般设计院相对单纯的、只针对设计本身的管理，它更加综合，涉及到产品策划、成本控制，工程实施等诸多相关专业，同时它也是一种全价值链的过程管理，贯穿于整个房地产开发的全过程。它一般分为六个阶段：（1）拿地之前项目论证阶段的概念规划草案研究及相关经济技术指标的编制阶段（2）拿地之后的概念规划设计阶段（3）方案设计阶段（4）扩初设计阶段（5）施工图设计阶段（6）工程实施及验收等设计配合阶段。一般来讲，住宅产品的设计创新工作，截止于扩初设计阶段，后两个阶段主要是产品创新方案及理念的实施及完善的阶段产品创新研发概念规划建筑方案扩初设计工程管理论证阶段策划阶段设计管理阶段扩初设计方案设计施工图设计结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段拿地节点 方案报建概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案扩初设计施工图设计部品设计及定板施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单 部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发销售示范区设计三、住宅产品设计创新与溢价系统 住宅产品创新的目标即是实现项目的全面溢价能力，使项目获得比同期市场平均利润更高的收益或者更快的销售速度、回款预期。 通过产品创新，能够重塑项目产品的市场坐标及价值体系，创造出具有高溢价水平的、带有作品品质的商品。 住宅产品设计创新引发的全面溢价系统主要体现在三个方面： （1）土地溢价（2）产品溢价（3）形象溢价。 通过概念规划设计，可以提升土地价值，实现土地溢价。 通过户型方案的优化与精细化设计，可以提升项目产品的居住价值，实现产品溢价。 通过方面及景观设计，可以提升项目的形象价值，实现形象溢价。 由于土地价值在项目获取及商品价值实现过程中，扮演越来越重要的角色，使得概念规划设计在产品价值创新中起到至关重要的作用：良好的项目概念规划设计，可以使项目的土地价值和个性，得以充分挖掘和展现出来，形成有力的产品支撑点和特色，体现了项目产品大的价值方向。全面溢价土地溢价产品溢价形象溢价营销溢价四、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径1.价值链系统营销推广设计研发营销策划产品设计推广策略客户定位市场语言产品语言市场语言2.价值链系统的核心内容(1)营销策划的三阶段内容 a. 投资决策报告 b. 营销策划报告 c. 价格策略报告(2)推广策略的三个角度 a. 概念阐述 b. 价值表达 c. 机会诉求(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户(4)”文科”与“理科”营销B 典型的理科营销方法A 典型的文科营销方法产品营销样板间营销园林营销投资回报率营销特价房、尾房营销价格营销打造概念发布各种有意境的或“虚幻”的广告宣传语客户通讯、客户会营销事件营销品牌营销赞助活动/会议/音乐会明星代言C 文科+理科的营销方法概念设计阶段产品研发阶段标准化与多样化阶段(5) 在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素，是实 现创新的关键。 根据创新的流程,分为以下几个创新层次，各阶段解决 的创新问题各自不同:五、项目主题与产品创新1. 主题在产品创新中的主导作用2. 项目主题的分类3. 项目主题在产品创新中的重要作用4. 项目主题覆盖产品创新的范畴5. 项目主题与产品线(形态)1.主题在产品创新中的主导作用:项目主题是产品创新的主线,贯穿整个产品从宏观规划到微观细节的全过程，体现了项目的人文品质、调性与生活形态的线索。2.项目主题的分类: 对项目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市规划、民族风情等)的挖掘提炼，可以形成既符合市场特点又有自身特异性的