圆缘雅居价格方案8.9.pptx

圆缘雅居价格方案(讨论稿) 目录一、主要竞品分析二、组团划分三、销售价格四、楼层差五、平面层差一、主要竞品分析 近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品——东方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，以确定圆缘雅居的销售定价。 东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东站街，距离本项目从侧约800米。东方之珠共有7栋多层，房源288套，户型面积区间50—120m2，销售均价约为2920元/m2。东方之珠上市销售状况上市销售套数销售套数销售率东方之该项目7月24日上市销售，除6#、5#的两个单元进行销控，其余房源都对外销售，上市销售房源约为213余套，销售130套，销售率约61%，套户型中，大部分为90m2以上中大户型，80m2以下的中小户型处于旺销状态。1、户型分析（对比）本项目与东方之珠户型格局及面积有较大的差别，其主要差别如下： 户型格局差别 项目名称一居室两居室三居室圆缘雅居58m2、75m2、85m2、91m2、94m2、103m2、106m2、116m2119m2东方之珠50m2(有两种户型) 60m2、80m2、85m2、93m2110m2、120m2旺销东方之珠户型配比例　格局面积比例东方之珠一居50m2 9.8%50m2 7.84%两居60m2 23.53%80m2 15.69%85m2 19.61%93m2 15.69%三居110m2 3.92%120m2 3.92%圆缘雅居户型比例圆缘雅居一居　00.00%两居58m24215.56%75m24215.56%85m28431.11%91m2145.19%94m22810.37%103m23011.11%106m2207.41%116m251.85%三居119m2 51.85%2、户型对比●50m2左右的小户型东方之珠户型面积：50m2户型格局：一居客厅开间：无 主卧开间：3.5米圆缘雅居户型面积：58m2户型格局：两居客厅开间：3.5米 主卧开间：2.7米东方之珠户型面积：50m2户型格局：一居客厅开间：无 主卧开间：3.9米● 70m2左右的中户型圆缘雅居户型面积：75m2户型格局：两居客厅开间：3.6米 主卧开间：3米东方之珠户型面积：65m2户型格局：两居客厅开间：无 主卧开间：3.6米● 90m2左右的中户型东方之珠户型面积：85m2户型格局：两居客厅开间：3.9米 主卧开间：3.6米 圆缘雅居户型面积：94m2户型格局：两居客厅开间：3.9米 主卧开间：3.3米●三居室大户型圆缘雅居户型面积：119m2户型格局：三居客厅开间：3.5米 主卧开间：4.8米东方之珠户型面积：120m2户型格局：三居客厅开间：4.35米 主卧开间：3.6米分析：·通过户型对比，东方之珠户型在一定程度上优于本项目户型。·从户型面积的角度来看，圆缘雅居小户型（80m2以下）比重较小，供应量仅为31%，东方之珠小户型比重较大，供应量为57%。东方之珠上市销售的过程中，中小户型旺销，证明了区域中小户型的需求量大，而圆缘雅居户型小户型较少。·本项目高层的户型格局多为暗厅是购买者不愿接受的，将会成为销售阻力的重要因素。·本项目有两栋小高层，共摊面积较大，相对的使用面积较小。3、东方之珠项目价格 东方之珠销售均价约为2920元/m2，折扣起价2688元/m2，最高价为3350元/m2。贷款无折扣，一次性付款98折。一楼赠送花园，价格与三楼相同，顶楼赠送阁楼，价格最贵，高于其他楼层350—500元/m2。东方之珠销售价格项目名称最高价最低价均价东方之珠3350元/m22688元/m22920元/m2楼层差楼层层差6层3200—3350元/m2（最高价，差价约350）4、5层+601、3层+802层起价二、组团划分本项目竞争对手户型相对较好，因此，本项目应以低价冲击市场，建议7#、 8#为第一组团，以低价入市。打开市场后，9#（多层）以相对较高的价格入市，高开低走的价格走势。届时，本项目的主要竞争对手楼盘存量不多，竞争力大大削弱，本项目将会达到广大购房者的青睐。其组团如下：组团规划楼宇套数比例第一组团7#、 8#21078%第二组团9#6022%三、销售价格本项目对外销售为7#、8#、9#三栋楼，其中9#为多层，7#、8#为小高层。9#销售均价应高于7#、8#。7#户型优于8#，7#的销售均价高于8#,销售均价排列顺序为9#〉7#〉8#，最终销售均价为2900元/m2。8#为第一组团以低价冲击市场，销售均价为2800元/m2，每栋楼宇销售均价如下： 楼宇销售均价　面积（m2）均价(元/m2)回款(元) 7#95762900277704008#70562801197666789#6385301019220127合计230176675