某物业项目管理及定位管理知识分析发展建议.pptVIP

杭州闲林项目 整体定位与发展战略（终稿）;一阶段中期汇报达成的共识;物业组合建议;;杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围;随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展;从人口增量及城市化率分析，闲林城市化进程处于加速阶段，预计未来几年城市化率将大幅上升;闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园;闲林镇“十一五”规划落实，未来几年闲林经济社会发展水平将获得显著提高，城市化水平也将进一步提高;从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下降，二、三产业比重不断上升，区域城市化加速;生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板块;项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中产阶层和各级别的白领、泛公务员为主;从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，在一定程度上预示着，闲林将成为续蒋村之后城西大型住宅区;;;本项目：北靠生态农业示范区，东北角才有规划的五常湿地，东向、南向临河，具有可利用的自然资源;发展趋势给到我们的启示：;;研究目的： 目前城西郊区销售好的中低密度典型楼盘，其市场驱动因素是什么？带给我们什么启示？;项目区位比较：;西溪湿地及外围生态保护带规划;西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房产项目;;;04年西溪名园以其绝对稀缺的资源，高价入市（洋房高出排屋价格35％以上），同样受到投资客的追捧，价格增幅高出市场均值；05年后投资客减少，价格增幅明显回落，处于同期市场增幅最低;西溪名园客户以投资客为主，多为私企老板和生意人，其对总价不敏感，只关心未来物业的升值潜力;西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为核心驱动因素;西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全排屋社区;西溪风情分五期开发;;北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功销售，营造出成熟而纯净的社区形象; 03年西溪风情低价入市，得到市场投资客的青睐，??格提升幅度快；04年湿地规划出台，其增幅高于市场均值变化，06年文一西路的开通给其带来利好，自住客增强，价格增幅加剧;西溪风情客户０５年之前以投资客居多，之后随着资源的打造和交通的改善，城市别墅的形象显现，客户大多数作为第一居所，自住倾向明显;西溪风情的销售以其资源的稀缺性和区位优势为核心驱动因素;高端客户（总价300万以上）对稀缺资源的占有是其购买的第一要素;目前市场投资客减少， 05－06年价格增幅回落明显；中高端的自住客户对生活的便捷性仍有较强依赖性;;;本项目客户定位------杭州中产为主打客户、其次为浙江私企业主，同时考虑杭州泛公务员及白领;二次及以上置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望提升生活品质;关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观;通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产阶层置业特点为理性，实物与精神层面兼而有之;通过对不同阶层消费者生活爱好分析，得到中产阶层特点：时尚、有责任感、高知;家庭月收入;目标客户共同的价值取向-----让杭州中产客户与浙江客户共同消费一种新的居住模式;时尚、理性、有责任感的中产阶层和本项目感受风情、体验休闲、引领新居住模式对标分析;本项目客户价值取向1----体验人文的休闲（既不远离都市又不同于都市）;本项目客户价值取向2----引领“新居住模式”;本项目客户价值取向3----高性价比和适度创新;客户价值取向对项目的要求----寻找一种新的居住模式，引导一种新的居住理念;;项目;近郊区域大盘开发必须定义区域价值;整体定位：;项目整体定位;整体定位分解;物业组合建议;本项目物业组合原则：在市场、利润、指标限制等综合考虑下，寻找产品创新、快速回现、降低风险;本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析;城西联排月均去化速度约为12套，主力面积在220-240m2之间;城西小高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度快的月均30套以上，慢的10套以下，总体平均去化为35套/月，主力面积为145-165m2;多层月均去化速度9套左右，主力户型面积区间为120-140m2;市场去化小结及本项目市场去化情况预估;本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析; 排屋、多层和小高层为主；占地1400亩；容积率1.26;本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析;1.价格确定 同类产品，临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销 售价格 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 2.成本与售价 各种物业类型的开发建设成本参考宏程公司提供的建筑造价 售价参考目前市场价格，并依照所拥有的湿地资源优势差异 以及市场价格梯度比制定各物业售