某项目整体定位及产品建议报告.ppt

;对于本项目的几点思考;;项目地处中南大道、临泉路交口东北侧，紧邻阜阳西二环发展黄金轴线——中南大道； 项目北侧为汇鑫商业用地（规划）及已经建成的汇鑫美居城（一期）及在建的汇鑫国际广场（二期，是一集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体）； 项目南侧为在建的香格里拉（三期）商住项目，共有两栋16层小高层和4层的商业物业； 项目西侧为中南现代城项目，目前一期已经入住，二期规划中，未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。;周边道路体系： 城市主干道 中南???道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物业发展较为成熟； 颍河西路：贯通城市的东西向主干道； 阜南路：中南大道南向延伸段； 城市次干道 临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主要为中南现代城底商； 西城墙路：临河路，景观较好； 林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮； 支路 规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽； 中南商业街：10米宽商业内街，为中南建材港配套商业，主营家具家饰。;区域配套;本项目周边开发较为成熟的住宅社区，同时未来仍有一定量的住宅供应，将于项目形成一定竞争;项目北侧为汇鑫综合体商业，西侧为中南配套商业，南侧分布香格里拉及林清路老街，这些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象;地块现状;经济指标;项目土地成本为341万/亩，折合楼面价约为1750元/平米，加上高层建安成本及其他开发成本均摊，住宅开发成本与市场售价几乎持平，利润甚微。;理解问题;解决路径;;数据指标分析;投资——近五年固定资产投资和房地产投资保持稳步增长，为房地产开发提供了良好的市场环境;供应——阜阳市目前，阜阳市房地产市场仍处振荡调整期，整体市场的开发节奏较慢，未来市场竞争将日益激烈，市场后续供应潜力巨大;住宅（新房、二手房）成交价格曲线;数据指标分析总结;供给现状分析;;阜阳房地产板块对比分析/住宅市场整体格局;阜阳房地产板块对比分析/市场供求趋势;阜阳房地产板块对比分析/颍州区住宅板块特征;阜阳房地产板块对比分析/颍州区在售住宅汇总;项目基本情况 项目位置：阜阳市一道河中路139号 物业类别：高层? 占地面积：177.1亩? 总建筑面积：56万M2 绿化率：36% 容积率：3.05 开发商：丽丰集团 景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院?;项目基本情况 项目位置：阜王路二道河旁? 物业类别：多层/小高层/高层 占地面积：385亩? 总建筑面积：50万M2 绿化率：40% 容积率：1.4 开发商：阜阳市易景置业有限公司? 景观设计：南京绿都?;阜阳房地产板块对比分析/颍泉区住宅板块特征;阜阳房地产板块对比分析/颍泉区在售住宅汇总;项目基本情况 项目位置：阜阳市胜利北路与人民西路交汇处? 物业类别：多层/小高层 占地面积：407.5亩? 总建筑面积：15万M2 绿化率：35% 容积率：3.8 开发商：阜阳环球房地产开发公司? 景观设计：阜阳市城乡规划设计研究院?;项目基本情况 项目位置：阜阳市人民西路256号? ? 物业类别：联排/叠加/多层/小高层 占地面积：13.8万平米? 总建筑面积：20万M2 绿化率：40% 容积率：1.46 开发商：阜阳三环明源房地产开发有限公司 景观设计：美国DF国际(上海)景观设计有限公司?;阜阳房地产板块对比分析/颍东区开发区住宅板块特征;阜阳房地产板块对比分析/颍东区开发区在售住宅汇总;项目基本情况 项目位置：阜阳市南三环路与沙河路交叉口? 物业类别：多层/小高层/高层 占地面积：115亩? 总建筑面积：14万M2 绿化率：30% 容积率：1.8 开发商：阜阳富安置业有限公司? 景观设计：杭州现代机构? ?;;阜阳房地产市场整体特点分析;阜阳房地产市场整体特点分析;阜阳房地产市场整体特点分析;采莲郡——涂料;阜阳房地产市场整体特点分析;阜阳房地产市场整体特点分析;阜阳房地产市场整体特点分析/小结;;香港路商业街为东方第一城大体量的社区商业配套，业态设置齐全，形成社区shopping mall。整体业态布局相对比较合理。;成功借鉴：街区式规划，有效引导人流，引入苏果超市作为主力店，吸引人气;中南现代城——区域级家居家饰精品商业街;成功借鉴：以一万平米的中南家居建材港为业态引擎，辅以中南商业街（内街）进行业态补充，打造区域一站式家居家饰购物商业街;汇鑫商业广场——一站式商业购物中心;;香格里拉·城市印象——社区级步入式商业广场;成功借鉴——步入式商业广场便于人流渗透；内、外小广场的形成有助于人气的聚集;;市场供给现状分析小结;未来竞争分析;未来竞争分析——;2009年1月-2010年5月已挂牌出让土地（不计开发区）占地共57万平米，总建筑规模约177万平米，其中纯住宅约5.4万平米，商住140万平方米，纯