房地产关键节点管理要点.pptx

房地产企业管控模式和流程管理课程附件：房地产开发关键节点 房地产开发基本模式（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）主体结构开工 开盘销售 程管理阶段 销售管理阶段 内部立项项目论证阶段 项目取得项目策划阶段 项目策划会 方案评审会方案设计阶段 初设-施工图阶段竣工入伙产品交付阶段项目发产权初始http://1652785012.登记 规划许可证 （办理房地产预售施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）用地规划许可证国有土地使用证组织项目论证 项目取得展项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累） 市场调研初步项目定位营销租售事务管理项目定位方案设计施工图设计扩初设计设计概念规划设计工程施工配合、租售配合及入园手续配合规划要点/规划草案景观/专项／二次设计、部品策划工程采购 设计配合 采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工工程施工至竣工验收主体结构施工至具备预售条件销售及入伙配合工程条件评估客服产品交付管理入住事务管理物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘工程施工配合销售配合设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架成本 动态成本管理工程实施阶段的成本管理测算结算前期成本估算战略投资目标执行监控项目计划动态管理 项目运营策划（含项目计划）项目后 评估投资估算标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司31）1. 项目定位(分解)2. 规划方案3. 单体方案4. 施工图设计５. 总包监理确定６. 开工７. （达预售条件）８. 结构封顶９.竣工备案1０.集中入园 1. 投资分析完成2. 概念设计3. 规划用地许可证4. 基础施工图完成5. 施工报建图完成6. 取得《建设工程规划许可证》7. 节能审批通过8. 室外综合管网与景观施工图完成9. 取得《施工许可证》10.基础开工11.（销售展示区实施计划确定）12.（销售展示区开放时间）13.外脚手架拆除14.室外配套、园建完成15.模拟验收及整改完成 城市公司增11个1. 项目启动时间2. 施工至正负零3. 交付风险检查完成４. 装修样板房样板验收５. 土建单位与安装单位工作面移交集团增加的15个节点里程碑节点产品定位、营销管理 地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性研究…… 项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑） 营销策划总案 品牌管理、会员管理 营销推广 销售模式选择、合作单位选择及控制 展示区设计、工程管理 销售现场管理 内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、…… 数据分析、后评价规划设计管理建造标准、设计任务书、深度要求设计出图计划（各阶段）勘察设计单位的招标选择设计全程跟踪管理设计评审标准、物业管理前期介入不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作设计与报批报建、招标采购的紧密互动材料、设备选型，材料确样/封样设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理设计变更管理变更提出单位变更类别（需否通过设计部门？）变更技术审查变更预警/估算变更后的图纸管理变更实施确认（设计合同履约）规划设计管理（续）施工中的设计配合设计交底、图纸会审深化设计、综合管线设计样板验收、确认现场指导设计效果监督 注：设计合同的约束条款设计后评价、标准化工作建立如下图所示的规划设计改进机制例：规划设计改进信息渠道顾客满意信息员工合理化建议内外部检查、设计评审、图纸会审物业管理处、集团客服部(维修报告及投诉)项目后评价/管理评审标杆学习、行业资讯 规划设计部案例库、设计任务书、审图要点、产品/部品标准等设计师设计院标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！传统设计管理流程概念设计某地产公司现行设计流程：产品创新研究刚刚才起步，对住宅产品没有系统的研究成果，部品定板则是由事业部在工程实施阶段配合规划创意中心选定，设计周期长，一旦要赶“开盘”，就经常会出现“忙中出乱、乱中出错”的情况。规划设计单体设计初步设计施工图部品设计工程管理论证阶段规划设计方案设计扩初设计施工图设计住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路 施工图 报建 方案 报建 扩初 报建拿地节点产品创新概念规划方案建筑、规划方案扩初设计施工图结构、设备初步方案市政施工图设计市政概念及方案部品材料调研部品材料清单 部品材料定板封样销售示范区策划示范区景观、装修施工图提高有效性及效率！开发报批报建流程国土规划部门报建办理土地转让手续、核实地价规划、建筑方案报建初步设计报建施工图报建规划查丈、规划验收建设主管部门报建工程招投标或直接发包基坑支护方案备案桩基提前施工许可证施工合同备案墙体材料使用手续施工许可证办理燃气工程验收项目竣工验收计划主管部门报建计划立项固定资产投资许可证开发报批报建流程（续）消防局报建方案报建扩初报建施工图报建消防工程竣工验收环保局报建项