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园区开发行业专题研究报告：商业模式、竞争优势、估值方法 一、商业模式：园区开发企业有哪些业务模式？ 产业园区，通常是作为区域经济发展需求，在特定区域规划及发展政策 下，由政府部门确定的空间区域。通常产业园区包括的内容较为宽泛， 包括高新区、经济技术开发区、保税区、自由贸易区等多种类型。 而园区开发商，作为承担产业园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整 的土地及地产开发流程。从土地一级开发到房产开发再到后期园区运营 及存量物业改造更新，根据产业园区所处开发阶段，园区开发公司承担 区域内的房地产建设、开发、招商、运营等各项业务。 从目前 A 股上市园区开发公司来看，当前阶段园区开发公司主要以土地 二级开发为主，在盈利模式上主要由物业销售、持有物业出租为主要收入构成。 我们从产业园区的开发阶段，可以将园区开发企业所经营的业务切分为 三个阶段： 从行业发展的过程来看，由于重点产业园区位于一、二线城市，伴随城 镇化率提升至较高水平后，在业务占比上，伴随着增量土地的持续开发， 重点园区企业经营范围必然从土地一级开发转向地产开发及后端的房 地产租售及其他多元化业务。 （一）阶段一：X 通一平，土地一级开发 土地一级开发通常指对国有用地或集体供应进行征地、拆迁、安置、补 偿后，进行基础设施建设，是土地具备“X 通一平”，将土地由“生地” 开发为“熟地”的过程。 从流程上来看，一级开发通产包括依法获得