国内现行物业管理模式能走多远.docVIP

国内现行物业管理模式能走多远？ 住宅与房地产杂志社 姚毓杰 一、国内物业管理发展形势喜人，但遇到的问题也不容忽视。从现行物业管理模式入手去寻找解决问题的思路、方法，也许是比较务实的做法。 经过近20年的发展，国内的物业管理已从沿海开放城市向内地延伸，逐渐成为一门新兴行业，并形成了具有中国特色的物业管理模式。国发［1998］23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出了“建立业主自治与物业管理企业专业管 房地产E网 / 物业经理人 / 理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”的要求。从某种意义上说，这就为现行的物业管理模式定了性。而在国内物业管理发源地的深圳，早在1993年前后就总结性地提出了“社会化、专业化、一体化”和“招投标”即通常所说的“三化一招标”物业管理模式的概念。 所谓“模式”，就是指可以普遍推广或被他人借鉴的标准样式。从国内物业管理的发展历程来看，深圳的物业管理实践正是形成国内物业管理模式的要素之一，有很多开创性、标志性的举措。 时至今日，深圳物业管理在全国的影响无需多言，全国物业管理的蓬勃发展之势更令人欣喜。据初步统计，目前全国已有物业管理企业12000多家，从业人员近150万人。物业管理已成为一朝阳产业。 与此同时，物业管理遇到的问题也逐渐增多，物业管理行业普遍效益不高，物业管理企业经常成为各种纷纠和索赔的对象等等。产生这些问题的原因从总体上看是法制不健全，规范不明确，但就物业管理本身来说，我们似乎应该从其源头——物业管理“模式”着眼，以便发现问题的症结，找到切实可行的解决办法——所谓正本清源。 二、现行物业管理模式的起源有较强的“特事特办”的味道，这种“特殊性”因为有着优越性而逐渐推广开来，成为了普遍性。 国内物业管理始于深圳，是改革开放的产物。1979年12月31日，由“深圳市房地产管理局地产公司（深房集团前身）”与“香港妙丽集团地产部”合资兴建的东湖丽苑小区开工，这是深圳第一个涉外商品房工程。该小区的业主多为港、澳同胞和海外侨胞，因此，对该小区的管理成了问题：传统的房屋管理模式既不适合涉外商品房的性质，也不能满足这些业主对居住安全、舒适、方便、文明的要求，对房产保值、增值的要求。于是，当时的深圳市房地产管理局决定借鉴香港等地的经验，成立物业管理公司。1981年3月，深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会批准成立。这是国内第一家物业管理公司。 1981年9月，东湖丽苑小区的216套商品住宅交付使用，东湖丽苑管理处同时成立。根据当时涉外商品房的特殊情况以及城市管理的现状，东湖丽苑管理处的业务范围相对独立和宽泛，包括对住宅小区的房屋维修，市政、环卫、绿化、消防、治安、供水、供电等的管理，以及为业主提供代缴水电费、代办房产证以及其他与生活相关的服务。可以说，涉外商品房引进物业管理有极强的“特事特办”的性质，业主和住户不出小区就能解决几乎所有与居住、生活有关的问题。 在当时各种社会配套服务及规范都严重缺乏的情况下，物业管理单位进行的综合一体化的管理与服务确实为涉外商品房的业主提供了安居的保障和方便，对吸引外资及外商有积极作用。 1988年深圳开始实施的住房制度改革为物业管理这一新型管理模式的推广提供了广阔的空间，房改配套细则之一的“住宅区管理细则”实际上为物业管理在安居房住宅区的实施提供了政策依据。园岭、景贝等12个公产房住宅区的房管所（站）全部改为屋村管理处；1990年10月，深圳市房管局在新建的莲花二村住宅小区吸取涉外商品房住宅区的管理经验推行“一体化”综合管理；1993底至1994年初，深圳市住宅局在莲花北村实行物业管理的内部招投标；1996年，则将安居房老住宅区鹿丹村的物业管理权在社会上公开招标。至此，“社会化、专业化、一体化”、“招投标”的“三化一招标”深圳物业管理模式初步形成。 三、现行物业管理模式的优越性起初主要表现在经济方面，但随着物业管理的发展其社会价值日渐明显，并将影响到城市基层管理的体制及其运作。 从经济的观点看，物业管理及其“三化一招标”的模式产生的原动力是“需求”，是“市场”。改革开放为其提供了契机、保障。正因为它适应了市场的需求，才得以不断发展、壮大和推广。由最早的涉外商品房住宅区，逐渐推广到一般商品房住宅区，再到原公产房住宅区；由住宅逐渐推广到工业区、商厦、写字楼，再到目前的机关、学校、医院、车站、码头等公建设施；由沿海开放城市逐渐推广到内地主要大中城市；由目前的中心城市推广到边远地区的城市……物业管理诚如星星之火，已成燎原之势。 物业管理的另一进步意义是对传统房屋管理的全面改革和机制转换，主要表现在：改事业性质的福利型、亏损型管理为企业性质的货币化、经营型管理；改多头、条条分割式管理为一体化的综合管理；改被动、消极的管理