某项目三期开盘营销执行报告.pptx

2009年三期开盘营销执行报告世联海蓝椰风项目组2009-10-9.（....），提供海量管理资料免费下载！报告目的：调整营销节点及营销策略, 明确开盘核心思路及各合作方的工作重点..（....），提供海量管理资料免费下载！本次汇报的报告思路——1营销目标分析2核心问题推导3营销策略制定4三期推售计划5工作安排.（....），提供海量管理资料免费下载！A.销售目标：2009年实现销售总金额2亿元。目 标B.推售目标：三期产品定于2009年11月28日开盘.（....），提供海量管理资料免费下载！海口经济持续增长，海口本土房地产市场成交量和销售均价基本保持两位数的高速增长市场分析2003—2009海口商品房销售均价统计2003—2009海口商品房销售面积统计单位：元单位：万平米数据来源：海口市住房保障和房产管理局 商品住宅市场量价齐升：2009年1——7月，全市登记销售商品房面积123.69㎡，平均销售价格为4766元/㎡；价格上涨的同时，成交量迅速扩大，相比去年同期呈倍数级增长；供应质量提升，价格压力释放：经过近8年的消化，海南烂尾楼改造基本几近尾声；低端供应的减少导致整体质量的提升和价格压力的释放。.（....），提供海量管理资料免费下载！2008.10280300250200200140150100100100545001234567市场分析过去几年较高的土地出让量对造成未来供应量较大，市场消化压力激增。06年前海口土地市场低价平稳海口07年土地出让量为06年的6倍追随全国大市，土地市场低价位徘徊；海口的土地大多分割得比较零散，烂尾地较多，难以卖上价格；上个世纪93年之后，大量土地流入众多开发商手中，并不断流转，大量体制外土地运作影响政府数据统计。(单位：公顷)07年海口土地市场量价齐飙07年之后，伴随全国房地产价格的迅速上升，海口市土地成交量及土地成交价格也有了剧烈的提升；据海口国土局数据显示，07年政府共推出土地43幅，平均每月有四幅土地出让。05-07海口公开出让土地价格明显上升07年海甸岛07年西海岸06年西海岸一线海景08年海口土地市场放量明显下滑08年以来，截止至10月份，海口市国土局一公挂牌土地90万平米，比起07年的400多万平米还有很大差距，08年海口土地交易逐渐回归理性。05年海甸岛美丽沙一线海景07年南海大道保税区内陆非城市核心07年海口湾填海区.（....），提供海量管理资料免费下载！2、竞争分析：从目前来看，市场主要别墅楼盘纷纷进入持销期，市场出现短暂的供应间歇期。楼盘万科浪琴湾宝安江南城大华西海岸比华利山庄所属 区域西海岸海甸岛西海岸西海岸规模173亩5.7万平米600亩、建面40万平米 占地:75992㎡建面:16000㎡ 占地:255569㎡ 建面:186386㎡面积 区间独栋:280㎡-600㎡ 联排:230㎡-300㎡独栋:320-550㎡联排:250-350㎡独栋:207㎡-228㎡双拼:186㎡-187㎡独栋:350㎡～600㎡联排:290㎡～460㎡单价区间独栋:25000联排:17000 独栋:25000联排:12000独栋:16000-18000双拼:13000-14000独栋:18000-28000小体量均速去化存量市场的间歇期与增量市场的酝酿期为三期的开盘提供了良好的契机.（....），提供海量管理资料免费下载！2、竞争分析：从未来供应来看，区域内及外围将有大量大规模的新盘入市，改变市场现有供求结构。区域项目名称总规模推售产品及规模推售时间机场区域鸿洲新城7000亩2.16万平米（独栋及联排别墅）11—12月新埠岛优联新埠岛9.2平方公里2—3万平米；（独栋、双拼、联排别墅）12月火山口中惠高尔夫别墅3000亩1.5万（独栋、联排别墅）年底左右盈滨半岛鲁能海蓝福源11平方公里独栋、联排10月中旬未来新增供应量携资源优势、配套优势等将对本项目造成较大威胁，但海蓝椰风作为定义东海岸的纯别墅项目，将有先发优势，因此我们必须强势建立本项目的区域代言。.（....），提供海量管理资料免费下载！纯投资客和影响较大的中端客户退场，高端客户将成为度假需求主力客户分析宏观经济调整下，全国很多企业受影响巨大；但对于资产相对稳定的顶端客户和高端客户在财富能力上受到的影响相对较小；但是对未来预期的信心不足，消费更加理性、谨慎，由过去的炫富、投资、奢侈享受向实用性转变。顶级私人企业主，跨国企业CEO，国企老总、艺人等，购买千万级别墅客户市场规则面临重建顶端客户纯投资+度假+养老需求大型私企业主、跨国企业高管等，购买百万级别墅客户，身价在千万级以上客户高端客户度假需求为主+养老需求客户对奢侈品的需求减弱中等规模私企业主，普通企业高管，购买百万级以下别墅的客户主流的中高端客户市场表现：半山半