建筑物区分所有权(04.3.26).docVIP

建筑物区分所有权 一、概念： 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共同部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。 建筑物区分所有权 专有部分所有权 共用部分持分权 共同关系形式的成员权 二、构成条件： 基于物的独立性原则，构成区分所有建筑物，应具备以下条件： 1. 构造上的独立性 (停车场整体均是独立，停车位不具备构造独立性，不能成为所有权的客体)。 2. 使用上的独立性 具有完全的经济效用和功能。 具有独立的使用空间、独立的出入门户。 (屏风相隔不能构成区分所有权。) 建筑物的区分所有的实质是财产分别所有，其建筑物的权利性质是数个独立的专有部分所有权以及共用部分共有权的集合。 三、特征： 复合性：三者合一的复合所有权。 主导性：专有部分所有权的主导性。 取得专有权就取得持分权和成员权。 专有权大小决定持分权、成员权的大小。 一体性：三权一体不可分离。 多重性：区分所有权人身份多重性。 四、行使原则 合理原则：区分所有权人在行使权利时，必须限制在合理的限度内，不得滥用权利侵犯其它区分所有权人的利益。 整体利益优先原则：多数区分所有权人为经济利益或其它利益所驱使，做出对区分建筑物实体有不利影响时，其它区分所有权人可以整体利益优先的原则抗衡，整体利益优先原则实际是对不恰当使用多数原则的一种限制。 多数原则：利用或使用共用部分时，应当以多数共有人的一致意见来决定。 约定原则：全体区分所有权人或其它人可以通过约定的方式取得共用部分的使用权。 物业管理法规 一、判断题 1.√ 2. √ 3.× 4. × 5. × 6.√ 7. √ 8. × 9.√ 10.√ 11.√ 12. × 13.√ 14.√ 15. × 16.× 17.√ 18.√ 19. × 20.√ 二、单项选择题 1.A 2.A 3.D 4. C 5. B 6.C 7.B 8. B 9. A 10. C 11.B 12.B 13.C 14. C 15. A 16.A 17.A 18. C 19. D 20. B 三、多项选择题 1. A、D、E 2. A、B、D、F 3.A、B、C、D、E、F 4. B、D、E、F 5. B、C 6. B、D、F 7. B、C、D、F 8.A、C、E、 9. A、B、C、D、E、F 10. A、B、C、D、E、F 11.A、B、C、E 12.A、D 13.A、B、C、D 14.A、B、E、F 15. A、E、F 16. A、C、D 17. (A、E)(C)(A) 18. (B、C)(D) 19. A、B、C、D、E、F 20. A、B、C、D 案例一 部分业主要求重新选举的观点是错误的。 因为：开发商对未出售的房屋拥有产权，是该房屋的所有权人，也即法定的区分所有建筑物的业主，在这里，开发商的身份转变为业主，享有业主资格，当然享有业主的权利，应尽业主的义务，所以也拥有作为业主成员权的权利之一，业主委员会的选举权和被选举权。 案例二 物业公司没有强制维修的权利，本案所涉及的是部分共有的区域，不属于物业公司管理、维护的范围，属于特约维修项目，物业公司不是执法机关，其物业管理行为是合同行为，所做的一切都是依据合同的授权。 物业公司应按特约维修的原则、程序，和业主协商，签订维修合同，约定维修的项目、内容、时限、质量标准和费用，避免纠纷。 案例三 根据法律对不可抗力的解释，不可抗力是不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况，台风属于不可抗力，但台风吹落花盆不属于不可抗力。 应由花盆的主人承担赔偿责任。 根据民法通则126条的规定，花盆的主人在主观上有过失的过错，客观上有侵权的不作为的行为，后果上造成了他人财产损害的事实，而不作为的侵权行为和损害事实又是直接的因果关系。所以，花盆的主人应承担赔偿责任。 案例四 首先应确定停车场的归属。 停车场如属于共有设施，又无保管则可不收停车费，外来车辆使用停车场应交纳车位使用费。 停车场属于专有设施，除车场所有人外任何人使用都应交纳车位使用费。 再次要确定停车费的性质和构成。 如无保管措施，没有建立起保管关系，停车费仅是车位使用费性质。 如设立了保管措施，停车费全部或部分是保管费性质车位使用费。 上述两种情况，保管人有权收取保管费，车场所有人有权收取车位使用费。 案例五： 接到报警信号后，物业公司不可以仅凭报警信号就破门而入(物业公司不具有执法机关的强制权)。 物业公司在进行正当防卫或紧急避险行为时才具备破门而入的合法性。 即：为使国家公共利益，本人或其他人的人身、财产和其它权利免受正在进行的不法侵害或正在发生的危险，制止不法侵害的正当防卫行为或不得已采取的紧急避险行为。 如属合