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解读物业管理基础知识 什么是物业所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。 ????该词译自英语Property或estate，由香港传入沿海、内地，其在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 ????物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等 谁来行使物业管理权住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。 ????所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。 ????业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组成人员；②监督管委会的工作； ③听取和审查管委会的工作报告；④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项；⑤修改业主公约；⑥改变和撤销管委会不适当的决定；⑦批准管委会章程。 物业管理如何服务 物业管理的根本宗旨，是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。 ????在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前和交付使用后两方面服务。??????物业交付使用前，管理公司的服务对象主要是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：??????1、从物业管理的角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 ； ????2、制定物业管理计划包括计算机管理份额； ????3、制定的物业管理组织架构； ????4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划 ； ????5、制定第一年度物业管理财物预算； ????6、参与工程监理 ； ????7、参与设备购置 ； ????8、参与工程验收； ????9、拟定物业管理文本 ； ????交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户，基本内容通常包括以下几个方面：??????1、房屋及设备维修保养； ????2、房屋保险事宜； ????3、保安服务； ????4、清洁服务 ； ????5、绿化环境保养 ； ????6、紧急事故处理 ； ????7、 处理业主投诉； ????8、财务管理 。 ????根据业户要求还可提供一些有偿服务，如：代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。 业主的权利与义务根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有下列权利： ????(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　(六)监督业主委员会的工作； 　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 　同时，业主在物业管理活动中，应履行下列义务： 　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　(五)按时交纳物业服务费用； 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 物业管理的常见纠纷 目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现： ????1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差； ????2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴 建、保养等问题难以解决； ????3、制度不健全，管理秩序混乱；??????4、管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行； ????5、乱收费现象严重。 财产受损应由物业公司赔偿吗目前，有些业主的家中财产被盗之后，要求物业管理公司进行赔偿。他们认为，既然自己向物业管理公司交纳了管理费，那么，财产一旦损失，物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。 ????首先，物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费。 ????其次，物业管理中的保安工作