博思堂_凤凰置业苏州园区项目定位报告_150PPT.pptx

本次报告需要解决的核心问题;第一部分 市场定位篇;;苏州市GDP保持持续快速增长，2007年底，苏州市人均GDP已突破10000美元，预示着该城市的高端房产、奢侈品的消费潜力巨大。 良好的经济发展，为城市房地产市场发展和商业的发展奠定了基础。;苏州市人口数量从01年的580万增长到07年的624万，人口增长与经济增长同步，预计在“十一五”期间，全市人口将达到1000万，从而进入特大型城市行列。 市区是吸纳外来人口的主要区域，而部分五县市的居民也逐渐往市区迁移。大量人口的涌入，将存在较大???性需求比例，会给区域市场带来众多的潜在购房客户，促动房地产市场发展。;年份;经济环境—苏州三产结构;房地产宏观市场;经济环境—苏州经济背景小结;经济环境—园区GDP与人口发展;经济环境—园区固定资产投资与收入情况; 2006年12月底，园区累计新批外资数目达到了3101个，据统计，截止2008年4月底，园区累计新批外资数目已经达到了3232个，比06年多出了131个，年增长率约为4%。 1、如按照4%的新增外资数目计算，则到09年4月，累计新批外资数目将达3361个，比08年4月多出129个。 2、如按照每个外资企业需8名高管人员常驻苏州，那么，将有129×8=1032位外企高管人员需要租房以解决长期外驻的居住问题。 预计园区未来一年中用于涉外租住的中高端物业租房缺口约为1032套。;经济环境—园区经济背景小结;规划环境—苏州城市规划;规划环境—园区城市规划;规划环境—交通规划;苏城规划向东走，园区交通向东走，“双东政策”使得园区通过区内的轻轨资源以及区间的城际轻轨资源与古城区、新区和上海相连，同时在规划新政的引导下，未来商业必将形成向中（湖西）走的格局，使得园区既承接上海产业溢出后的商业西流效应，又承接老城区的商业东进效应，所以湖西未来必将成为苏州的新中心繁华商圈。 苏州轻轨与上海轻轨在湖东接驳，使得上海与苏州之间的交通时间缩短，同时在两城市房地产价格的落差作用下，将吸引部分上海客群流入苏州。借鉴发达国家的房产发展轨迹，预计接驳后的苏州房产客源组成中将有30%左右的上海客户。 城市轻轨和快速公交系统（BRT）的建设，将园区与吴中区、中心城区、新区之间的交通时间缩短，在园区国际化的规划和发展前景吸引下，吴中区、中心城区、新区的部分高端客源将流入园区。 园区是苏州人口导入的主要方向，人口素质较高，未来住宅、商业发展潜力巨大。;房产环境—新政解读及市场细分;房产环境—新政影响之成交量变化;房产环境—新政影响之成交价变化;房产环境—新政影响之未来预判;;酒店式公寓市场(苏州)——发展历程;一体;从区域分布上看，园区和新区是酒店式公寓分布较为集中的区域，且项目档次高，也是未来酒店式公寓竞争的集中区域。 从供应产品上看，酒店式公寓以一室单元市场接受度最高，且更易于租赁，各项目自身品质的定位不同，其一室的面积多在40-80平方米。 从产品接受度上看，产品独特，低总价、地段好、拥有酒店式物业管理服务的高档酒店式公寓在目前投资氛围大大减弱的市场中受欢迎程度较高。 从产品价格上看，目前苏州市的酒店式公寓产品均价为9000元/平米，每年约以500-1000元/平米的涨幅进行上涨，且多以精装修1500-2000元/平米的装修标准面市，且除园区中茵皇冠国际采用软装修标准之外，其余均为硬装修。 从租住客户使用偏好上看，欧美客户多青睐高品质大户型房间，如新区青庭国际公寓其一室的面积都较大，同时这些项目还提供二室、三室等居家氛围更佳的房型；而东南亚客户及国内客户对房间面积要求通常不高，因为这类客户房租预算通常有限；而对于国内其他商务办公租用人士而言，为控制房租补贴费，通常偏好面积小的产品。;酒店式公寓市场(园区)——分布格局及项目情况;50;酒店式公寓市场(园区)——主力配套设施分析;酒店式公寓市场(园区)——特征小结;;国际大厦;写字楼市场(苏州)——主要在售市场现状与分布;写字楼市场(苏州)——特征小结;;写字楼市场(园区)——租赁市场分析;写字楼市场(园区)——主力面积区间和入驻企业分析;项目名称;写字楼市场(园区)——“高峰会”购买客源分析;结论:高峰会的入驻企业以金 融、房产和服务业为主;项目名称;写字楼市场(园区)——“国际大厦”购买客源分析;写字楼市场(园区)——“国际大厦”入驻企业分析;从整体上看，园区由于自身经济发展模式高新化和城市规划建设合理化，其写字楼产品无论在建筑、服务、管理和属性上，都代表了苏州中高端写字楼的特色。 从分布上看，园区写字楼布局相当集中，已经形成相当成熟的办公聚集区，同时苏州规划新政的出台，湖西未来商贸圈的确定，为区域内写字楼市场的发展提供了大量的契机，未来发展看好。 从产品上看，园区写字楼在产品属性上