西韩项目营销策划案(第一版).pptx

西韩项目营销策划案(第一版); 2003年青岛市房地产的各项统计指标与2002年的同期相比都有了相当幅度的提升，表明目前的青岛市房地产市场仍然保持着高速的发展，市场处于景气空间运行，宏观市场环境较好。房地产开发投资增势强劲，比去年同期增长24.8％，其中住宅仍然是投资的主要方向，占全部投资的72.7％，是市场的绝对主力。从新开工面积看，各类房屋新开工237.5万平方米，比去年同期增长31.6％，其中住宅新开工206.4万平方米，增幅达到38.7％，办公楼和商业营业用房新开工;面积有不同程度的下降，分别为0.5万平方 米和22.6万平方米，下降87.4％和4.4％。 通过上述统计数据表明，住宅类物业仍然是 拉动房地产市场的主要力量，特别是住宅类 物业投资力度加大和新开工面积的大幅提 升，未来的市场供应量必然加大，市场竞争 程度的加强不可避免。同时，商品房的销售 情况较好，与去年同期相比，销售面积与销 售价格都有了相当幅度的提升，2003年一季 度青岛市房价达到了每平米2639.6元，是山 东省房价最高的城市。;; 通过对市场数据的宏观分析与统计，青岛市房地产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面积的减少和市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销售价格大幅提升，当前青岛市房地产市场存在着供不应求的现状，特别是中档价位住宅，市场需求更为旺盛。但是，随着房地产投资、新开工面积的逐步放大，未来市场的供需结构将发生明显的调整，市场的竞争压力会进一步加大，特别是随着老城区建设、改造力度的加大，对本案的区域市场将产生一定的冲击。; 同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台，项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段，这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。; 而且，青岛市的购房者对于小高层这一建筑形态的接受程度仍然较低，这一方面造成了小高层销售市场周期的增加，另一方面也使得大体量的小高层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本案而言，小高层的销售面积将超过13万平米，这无??会给项目的销售带来巨大的压力，项目的销售前景不容乐观。;区域个案规划形态表;区域个案主力房型表;区域个案价格横表;区域个案去化表;; 在与贵司初次沟通之后，我司策划部于11月8日详细考察了西韩项目的地块现状及其周边环境。同时，我们又与贵司认真核对了修改后的规划方案。经过反复深入的探讨和论证，我们一致认为：西韩项目的如下几个特点，是我们在制定营销策划方案和销售执行过程中不容忽视的焦点问题。;　据不完全统计，西韩项目现规划有50万平方米，除村民安置房(A2区)外，对外公开销售的A1区约有30万平方米，在目前青岛市，如此大规模的社区实属罕见，其所带来的影响力也显而易见。但是，超大型社区也使我们在具体的操盘过程中尤感压力重大，因为，每一个决策的正确与否，都将直接影响到项目的销售成败。; 随着青岛市整村改造政策的逐步推行，我们非常欣喜地看到：原先位于较偏远区域的部分郊区，也开始呈现出了“新生活社区”的雏形，并逐渐地被人们所接纳，成为岛城人择居的新选择。 在这次实地考察的过程中，我们也看到了西韩村正在经历的点点滴滴变化。比如，主要交通;干道长沙路和九号路正在由巴龙建设集团修建，预计明年6月份完工；流经西韩村的张村河也正在改造，部分堤岸已修葺一新，成为了西韩的新景观；还有目前正在建设的西韩社区，也让人们看到了西韩的变化，并对其充满着期待。;★其他环境因素 ;在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点，有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。 目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通干道，在项目的规划设计中，保张路将被取消，社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大大增强社区的交通便利性。;三、规划设计;★A1区重点分析;; 对于这两种不同建筑形态的共存，我们在青岛市场已经屡见不鲜，仅就西韩村周边的项目，如世纪华庭、湖光山色、以及市北区改造等项目来看，建设小高层似乎已经成为了一种趋势，它不仅能够平衡项目的容积率，保证利润的实现，同时，也将使城市的天际线更加错落有致，尤其是在城市的可利用土地越来越少的今天，小高层住宅更成为被各界鼓励和看好的一种建筑形态，而从市场的表面现象来看，也的确是如此。; 然而，在我们实地考察西韩周边的可类比项目，如世纪华庭和湖光山色的过程中，小高层住宅所隐藏的市场抗性也引起了我们的警惕和深思。 ; 该项目位于海尔路西侧，与西韩项目距离最近。据了解，世纪华庭中的多层和小高层住宅的户数比约为1.7：1。世纪华庭的销售周期也分为两期，一期多层住宅约444套，2002年10月开盘，3个月基本售磬；二期小高层住宅约263套，今年3月