绿色建筑的运营管理教材.ppt

绿色建筑的运营管理;一、绿 色 建 筑 的 实 践 二、现代物业设施管理概述 三、绿色建筑运营管理特点 四、绿色住宅运营管理评估 五、绿色公建运营管理评估 六、小 结 与 考 核 要 点 ;一、绿色建筑的实践; 绿色建筑是人类的建筑物第四阶段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，强调能源节约和建筑材料资源的循环使用，尽量减少建筑过程中对自然生态环境的损害。 第一阶段 遮风避雨建筑 第二阶段 舒适建筑（1700年-1970年） 第三阶段 健康建筑（1970年-至今 ） 第四阶段 绿色建筑：建设不仅是为了自身的需要，更要为人类的后代留下生存的环境与资源、历史文化遗产。;; 我国采用限制性政策与鼓励性政策并举的方式推动绿色建筑发展。对达不到节能设计标准的建筑采取禁止投入使用等强制性措施；对节能达标或应用可再生能源的建筑，采取减免税收费用、贴息贷款、财政补贴进行鼓励。 　经济政策实施的重点领域是新建绿色建筑、既有建筑的建筑节能改造、可再生能源的规模化应用等。 ;; 在绿色建筑的工程建设过程中每一专业都是绿色建筑建设链的一部分，任何阶段都在绿色建筑的生命周期之中。 为能有效实施，绿色建筑的生命期必须具有一个协同支撑的模式。;绿色建筑工程实践中的问题;缺乏生命期成本评价 现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。 建设投资+生命期内维持功能的费用 =生命期的成本 绿色建筑所设节能环保设备及可再生能源设施的建设成本是很大的，大多设备的寿命远低于建筑物的寿命，而且运行维护的费用不菲。 然而这些投入之后，是否获得了预期的收益？设施节能/产能的成本究竟是多少？设施运行的环境代价?;重形式与理念，轻实效与长效 一些绿色建筑的实验性项目，强化了绿色理念，把各种绿色建材、绿色设计方法、节能技术、节能设备等组合在一幢孤立的建筑物中， 虽然获得各类绿色建筑示范工程的称号，但却没有完整的测试数据与运行数据，不能提供建设与运行的成本资料。示范工程或零能耗建筑，多以设计的理想值表示效能，而太阳能光伏发电系统提供的能量、太阳能???冷系统的出力，地源热泵的供能热量；建筑物内的舒适度等等，或为数据不全，或是羞于启齿。 ; 绿色建筑工程为了保障其建设目标在运行中的实现，必须建立监控系统，通过实时运行的数据来分析建筑物的节能与环境保护的效能及缺陷。这一监测不是对绿色建材与节能设施的性能测试，而是从工程整体验证绿色建筑的实际效益。 运营管理是绿色建筑评价的关键，必须用真实的数据说话! ;二、现代物业设施管理概述;国际物业设施管理协会IFMA (International Facility Management Association） FM定义：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。; FM目标三大要素 ; 绿色建筑物采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，提高建筑物的自动化与信息化水平，能为用户提供大量的生活服务与信息服务，提供更好的服务质量与服务效率，并且为物业设施管理提供了先进的技术手段去实现 FM 的工作目标。 ;;T1试运行期 T2偶发故障期 T3摩耗故障期 ;三、绿色建筑运营管理特点; 普通建筑物的运营管理是指建筑使用期的物业服务，常规为给排水、燃气、电力、电讯、保安、绿化、保洁、停车、消防与电梯等的管理以及公用设施设备的日常维护等。 绿色建筑运营管理则在传统物业服务的基础上进行提升，要求坚持“以人为本”和可持续发展的理念，从建筑全寿命期出发，通过有效应用适宜的高新技术，实现节地、节能、节水、节材与保护环境的目标。; 为实现绿色建筑的建设目标，工程实施与运行管理涉及大量的技术与政策问题。 建筑设备、资源利用、管理信息、生态等领域，有大量需要解决的智能控制与信息管理的课题。如果不能有效地实现各类设备系统的智能控制，不能完备地进行建筑物建设、运行与更新过程的信息管理，绿色建筑的主要目标是不可能达到。 ;; 信息 绿色建筑工程需要广泛采集环境（大气、水体、气象等）、生态（植物、动物等）、建筑物（结构、地基、建材等）、设备（能源、空调、水处理、供电、固体废弃物处理等）、社会（安全、资讯、服务、管理、行政等）等领域的信息，为人类社会活动与生活提供准确可靠的信息，为绿色建筑的控制、管理与决策创造良好的环境。 ;控制 绿色能源—从太阳能，风能，地热应用到区域热电冷三联供系统等的控制； 利用峰谷电价差的冰蓄冷系统的控制； 采用最优控制技术充分利用自然能量来采光、通风（照明控制与室内环境）控制，实现低能耗建筑，辅以