唐山世纪华亭项目营销策划案.pdfVIP

唐山世纪华庭项目投资策划案 目 录 一、 市场概况 二、 项目特点解析 三、 价格定位 四、 市场进入突破点分析 五、 整合传播 六、 销售组合与管理 七、 营销方式 八、 需发展商配合的内容 九、 甲乙双方合作的方式 十、 现场包装 十一、样板间作业要求 2 / 40 十二、办公区域作业要求 十三、销售工具准备 十四、广告推广部分具体项目及工作时间 3 / 40 一、 市场概况 为了在推广过程中更为准确地把握住相关市场的走向， 以便制定出具有针对性的可行性策略， 必须要针对竞争性市场作全面性 的把握。 目前唐山市的总体市场状况为： 1. 唐山市目前的房地产市场呈现整体繁荣的景象。 2. 项目不断增多，市场有可能出现时段性供大于求的趋势，这导致客户自由选择的空间更大。 3. 项目之间竞争加剧，手段趋多样化，新项目进入市场的壁垒增大。 4 / 40 客户需求情况： 通过介绍的情况，基本总结出本项目区域市场客户需求情况为： 1. 个人买家是本区域的主力客户群。 2. 大部分买家为高收入阶层，职业特征为私企老板，有巨额灰色收入的官商等。 3. 绝大部分买家的购买目的是居住，投资或商住两用，不排除攀比的可能性。有相当客户考虑保值、升值的问题。 4. 客户平均购买的面积为 80--120 平方米。 5. 客户接受的总价在 30 万至 50 万元之间。 6. 客户购买能力会随贷款额度的增加以及利率的降低呈扩大的趋势。 、 7. 买家主要的付款方式为个人购房贷款（部分用自己的资金） 。 8. 购房行为上更注重产品品质，对价格则强调理性。 5 / 40 产品档次定位： 1.市场供给： 总体规模适量是唐山住宅市场的明显特征，其中中低档住宅竞 争较集中、量较大。从本项目的区域市场看，没有真 正意义上的高档次住宅， 故本项目将会对唐山市普通住宅市场造成冲击， 所以本项目应在普通住宅市场的大前提下， 做出与众不同，可以体现高品质生活的亮点，吸引客户促成购买。 2. 市场需求： 本项目区域市场内，无供大于求现象，高收入者会持续增加，总量也会增加，他们将是本项目的主力客户群。 3. 结论： 综合以上两点从供给和需求两方面分析，本项目应定位于 精品公寓项目。 6 / 40 二、项目特点解析 1. 项目优势： （1） 发展商实力 （2 ） 设计院实力 （3 ） 社区规模适中 （4 ） 黄金地段 （5 ） 社区规划 （6 ） 建筑形式 （7 ） 建筑单体（欧式风格） （8 ） 户型设计 2. 项目问题点： 7 / 40 （1） 售价（唐山市最高价位） （2 ） 产品：由于是塔式住宅，南向房与北向房将是销售的矛盾体，需由价格调控。 （3 ） 环境格局：由于地处黄金地段，故绿化面积很少。 8 / 40 三、价格定位 1、总平均价： 考虑开发商