第1章房地产和房地产价格.pptx

第一章 房地产和房地产价格学习要求： 了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的 内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响 房地产价格的因素。能力目标： 1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料； 2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价； 3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格； 4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。§1-1房地产的概念一、房地产的含义房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益。因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个方面来综合理解。一、房地产的含义 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。地上空间地下空间地面地心1、土地面积坐落形状四至土地使用管制土地地势基础设施完备程度和土地平整程度周围环境地质和水文状况产权状况利用现状2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、 卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。 土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。土地：这是一块无建筑物的空地。（a）（b）建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。(d)（c）2、建筑物坐落面积产权状况层数和高度结构利用现状设备建筑物维修、保养情况及完损程度装修建成年月公共配套设施完备程度平面布置外观其他建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。水塔烟囱道路高压电缆思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、 花园、假山、围墙等。 但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。 如：建筑物的外观、结构、设备、装修等实体实物质量功能⑵权益 ⑶ 区位 权利权益利益收益南昌某房产北京某房产两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？不可移动性二、房地产的特性独一无二性寿命长久性房地产的特性供给有限价值量大数量有限性流动性差用途多样性相互影响性易受限制性保值增值性二、房地产的特性（一）不可移动性不可移动性也称为位置固定性、不动性、非移动性。房地产的不可移动性是指房屋一旦建成，总要固定在一定的地域内。其他物品，如工业品可通过各种运输工具运往全国乃至世界各地；古币、黄金、古玩等财产，其持有人可以很容易地将它拿到有此类物品的市场进行交易，但房地产做不到这一点。尽管现代科学技术已能做到可在短距离内移动建筑物，但总的看来，建筑物被迁移的情况很少，被迁移的建筑物数量相对于现存建筑物的数量也是微不足道。建筑物不管其外形、结构、用途、装修有何差别，一旦依地建成，都必须固定在某一地方，不可随意改变其位置。 二、房地产的特性（二）独一无二性独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，土地由于受区位和周围环境的影响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面积、朝向、结构等方面的差异。另外，房地产的开发过程也存在着很大差别，不存在完全相同的房地产开发过程。所以说，不可能存在两宗完全相同的房地产。二、房地产的特性（三）寿命长久性除非发生人类不可抗拒的毁灭性自然灾害，土地可以长久使用下去，具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用寿命可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。因此，房地产的使用期限要比其他物品的使用期限长得多。但是，房