某基地项目营销思路.ppt

目录;本方案初步思考了以下问题：;[第一部分:成都工业地产概况 ];[成都工业园分布];[成都市工业地产格局属性分析];?通过对上述各工业园的属性分析可看出，各工业园区大都于2000年以后创办，规模较大，而目前基本都处于开发初期，有大量工业用地尚待开发，预计未来工业地产供应量将急剧增长，市场竞争压力较大。 ?除青羊工业总部基地配套相对成熟，其他各工业园区在配套上几乎是一片空白。园区人气尚未聚集、商务氛围不浓、产业集群效应尚未显现。总体来说，成都工业地产处于发展初期，极不成熟。 ?除发展相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，其他处于起步期的工业园区中，锦江工业园距离南延线较近，区域认知度相对较高，而龙潭都市工业园规划起点较高、交通便捷，市场发展前景较好。;[成都市工业地产格局属性分析];[成都市工业地产格局属性分析];通过对整体工业地产的销售情况分析我们发现以下几点： 租售方式 目前工业地产项目市场主要包括只租不售和租售结合两种模式，大部分企业主开发的项目是只售不租，而天店软件园、高新孵化园等政府主导开发的项目则是租售结合，但是是以租为主。 租金 从出租项目的租金看，高新南区的天店软件园和高新孵化园租金较高，为40元/月.m ，高新西区癿IP科技中心、西区孵化园以及武侯工业园的金履国际租金相对较低，在25-35 元/月.m左右。虽然高新南区板块的租金价格相对偏高，但由于政府会对入住企业补贴10-15 元/月.m2，因此实际租金约为25-30元/月.m 。 销售均价 仍销售价格看，盛前在售项目的销售均价在4000-12000 元/平米不等，高新南区项目售价普遍较高，为6000 元/平米，特拉光斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项目的销售均价均在10000元/平米左右。其次价格相对较高的是高新西区，为6000 元/平米左右。锦江工业园紧邻高新南区板块，园内在售项目较少，均价相比高新南区要低很多，为5000 元/平米左右。龙潭工业园、武侯工业园以及金牛高科技产业园内项目的销售均价都是4000 多元/平米，此外，龙潭工业园政府针对购买客户可提供500元/平米的补贴。 销售率 仍现场调研的结果看，根据现场销售人员的介绍，在售项目都是07年、08 年开始销售，大部分项目的销售率都在20％-50％，虽然城南科技广场、特拉光斯、拉德方斯这三个楼盘的销售率过半，但从唯一一个可查备案的项目“拉德方斯”的销售情况看，也仅有17％，因此这三个楼盘已销售过半的数据并不完全真实。 ;[成都市工业地产格局属性分析];[第二部分:总部经济分析];成都的总部基地项目大多位亍政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便亍企业的发展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的与业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可； 成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的； 政府的作用非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用； 从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机极分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。;总部基地个案分析;;总部物业，以“独门武器”向城市中心传统写字楼叫板，大有抢夺城市写字楼饭碗的势头，究其原因，主要有以下几点优势： 1、政策优势吸引企业入驻 相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光·空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。 2、交通优势抢占新的商机 纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。 3、环境优势彰显“人性色彩” 包括青羊工业总部基地、蓝光·空港总部基地、青羊税源总部基地、多元总部一