某房地产定位及营销推广报告.pptx

　;前 言;项目分析;;项目用地为直角梯形，地形平坦方正；南北长约200米，西南至东西长约180米。 ;占地面积;地块东临钦江，是钦州第一个真正意义上的江景项目。钦江水域较窄，两岸草地、树木等植被丰富，景色宜人。美中不足的是江边路面铺设工作尚未完成。 项目东面有中石油规划用地、悉尼阳光、合福创展等多块住宅用地，是未来房地产的主力供应区域。钦州二中的搬迁，提升了片区的教育配套。;地块南面有十余户住户，植被资源较好，远处为已经停产的电厂和水泥厂。南面缺少商业配套设施、休闲娱乐配套和教育资源配套。;项目西北面多为自建房，对项目的整体形象有一定的影响。 项目与钦州的市政大道——永福西大街约有60米左右的距离，一公里范围内有广播电视局、卫生局、检察院、交通大厦、财政局、海洋局、土地局等多个市政单位；有钦师附小、市八中等教育配套；有新华书店、幸福大酒店、两岸KTV、香水街等购物休闲配套。有5路、8路公交经过。;项目优势;小结：项目的潜在威胁主要来自于钦州市区及钦州港的供应量。钦州市人口有限，刚性需求不够，充分营造本项目与其他项目的差异性是缩短销售周期、赢取最大销售利润、建设品牌形象的关键所在。 差异性主要可以在以下三点上做足功夫： 钦江及沿江长廊的景观是项目的核心优势 精美园林是项目的独占优势（现有市场情况下） 在推广模式、营销手法上的创新;项目分析;;钦州房地产市场产品主要形态;钦州房地产市场产品主要形态;钦州房地产市场产品主要形态;;钦州房地产市场重要特点;钦州房地产市场重要特点;钦州房地产市场重要特点;钦州房地产市场重要特点;;楼盘名称;锁定重点竞争对手基本原则;锁定重点竞争对手 ;钦州市市内人口23万，外来人口5万，随着城市化进程加快，预计到2008年吸纳的总人口在40万左右，按照家庭平均人口4人计算，总体需求也就在10万套左右，刚性需求有限； 通过对产品、总价、属性、影响力等因素的相近性分析，本项目存在大量直接的竞争对手； 延展时间和空间，随着市场的供应加强，将会造成本项目的中高端客户分流。;;钦州中高端客户分析;;目标??户需求归纳;目标客户需求归纳（关注点排序）;;经过对钦州房地产市场产品及客户情况的分析，结合项目的优势、劣势、机会、威胁，制定项目的总体战略。;;项目分析;项目户型配比;项目住宅定位;强调“钦江”以突出项目上风上水的区位优势和独有的江景资源优势； 强调“政务区”，传达项目交通配套、商业配套、教育配套必然会完善的超强潜力； “政务区”可以勾勒出项目居住人群的属性，传达高雅、人文、和谐的社区氛围，赢得中高端客户的居住心理认同感； “传世大宅”表达出项目高标准的建筑质量、细致贴心的物业管家服务、高素质居住人群的邻里关系，是成功人士馈赠自己和家人的最好礼物，是家庭天伦之乐的最好归属领地。;项目客户基本特征;项目客户购房心理特征;产品自身的形象定位（硬性形象）;满足客户心理需求的形象定位（软性形象）;项目住宅价格定位;项目分析;项目商业定位的依据;钦江;目前钦州商业的销售主要有以下几个特点：;名称;1、商铺的销售周期普遍较长;2、商铺的市场供应量大，市场竞争激烈;3、返租销售流行;4、商业后期经营状况较差;以服饰精品、生活配套、五金建材为主，主要满足于日常消费，餐饮业态稀少，缺乏中高档餐饮娱乐场所。;钦江、情侣公园是本项目的两大特色，在钦州目前的商业中独一无二，本项目的业态定位和规划必须紧紧围绕这两大特色进行挖掘，偏重于休闲、餐饮以及娱乐。;项目商业定位;项目商业销售关键词;市场上其他商业项目大多已经具体了销售条件，而本项目尚未开始动工，本项目在入市时间上已经落后于其他商业项目，为了争取市场份额，越早入市对于本项目的销售速度的推进越有帮助。;如商业的最终实现均价为5000元/平。采用返租销售的方式，返租三年，每年返7%，则对外销售价格为5000/（1-7%×3）=6329元/平。 商业的价格与住宅价格形成一定的对比； 给投资者信心，保证前几年稳定的租金收益； 发展商统一经营，对整体形象、社区价值都有提升作用； 可以采取“免租、低租”的多种形式招商，得到一定的租金收益。;项目分析;翡翠湾对于皇庭而言，不是一个单一的8万余平米的商住项目，而是皇庭国际新城的开篇之作，对于项目营造差异性、建立市场定价话语权、提高后续项目的开发利润、加快后续项目的销售速度、建立皇庭在钦州“豪宅专家”的品牌形象都是重点工程。;从外立面、建筑材料、会所设施、入口处标志性建筑、水系园林、商业氛围包装、物业管理等各方面增加了投入和成本，加大力度打造豪宅品质，以绝对震撼力的现场、标杆的高度吸引钦州高端置业客户的购买欲望，实现利润、品牌的双赢！;翡翠湾形象成功入市和首批单位热销是达成集团目标的关键;领导者？补缺者？挑战者？追随者？;条件;选择领