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房地产综合开发.pptx

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房地产综合开发第一节 房地产综合开发内容和特征第二节 工程建设程序(生产程序)第三节 房地产开发流程第一节 房地产综合开发内容和特征1.1房地产开发的基本形式房地产开发是房地产经济活动生产环节的主要形式。根据不同的分类标准,可以分为:按照开发对象(位置):新区开发和旧城改造按照开发规模:零星地段和成片开发按照实施方式:一次或两次(见后述)按照开发内容:综合开发和单项开发(见后述)1.1房地产开发的基本形式根据从土地整治到建成房屋的实施方式,分为一次开发和两次开发。两次开发一般适用于较大规模的开发改造。如成片旧城改造、城市规划新区建设等。两次开发:政府或政府控股企业或土地开发商进行成片土地开发;再由不同的开发商或者用地单位进行二次开发(也称一级开发、二级开发)其中“土地开发”:进行拆迁和生地变成熟地的“三通一平”(水、电、道路通,场地平整)或“七通一平”(给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路通,场地平整)。然后,再由政府出面进行招商或土地拍卖。开发商取得土地后进行房地产开发/房屋建设。(注:即使在一次性开发的情况下,上述土地整治的工作也可以归纳为土地开发)1.2 房地产综合开发的内容房地产综合开发:根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求,以房屋建筑为对象,选择拟定区域内的建设用地,按照使用性质,对区域内的基础设施和市政公用设施项目统筹安排,协调发展,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的科学的经营管理方法的总称。1.2 房地产综合开发的内容综合开发内涵可以概括为“统一规划,合理布局,综合开发,配套建设”或“统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设”。由于房地产综合开发所开发的房地产以及相应“综合”、“配套”建设的市政公用设施和基础设施是城市建设中的主要内容,所以,可以说,房地产综合开发是城市建设的重要形式和组成部分。(注:广义的城市建设还应包括城市文化建设、精神文明建设等)1.3 综合开发的由来我国房地产开发建设方式:分散建设→统一建设→综合开发十一届三中全会以前,我国城市建设基本上采用千家投资,分散建设的方式,实践证明,这种建设方式很难保证房屋建设与基础设施、公共设施的配套建设。(房屋建设属于各类企事业单位基础条件建设内容之一,属于各类企事业单位的工作之一,而不是独立的房地产业)。1978年3月,第三次全国城市工作会议制定的“关于加强城市建设工作的意见”重申并肯定了1963年第二次全国城市工作会议确定的“统建”设想 。1.3 综合开发的由来意见指出:今后,在大中城市新建和扩建的企业、事业单位,要把住宅、校舍以及其他生活服务和有关市政设施方面的投资,拨交所在城市实行统一建设,统一管理。…应当积极创造条件,有步骤地推行民用建筑“六统一”,即统一规划,统一投资,统一设计,统一施工,统一分配,统一管,从此开始了城市建设的“统建”阶段 。(注:统建办带有政府管理机构性质,渝开发的前身就是重庆市的统建办)1.3 综合开发的由来随着十一届三中全会后我国经济建设逐步走上正轨,“统建”逐步过渡到综合开发,从1980年起,综合开发的思想已经连同征收土地使用费一起,作为一个统一政策,明确地记载在国务院批转的《全国城市规划工作会议纪要》(国发1980~299号)文件中。纪要指出;“实行综合开发和征收城镇土地使用费政策,是用经济办法管理城市建设的一项重要改革,它有利于按照城市规划配套地进行建设……”。 1.3 综合开发的由来在《纪要》精神指导下,各地区的“统建”单位纷纷转变为综合开发机构,房地产综合开发开始他现之后,城市建筑业体制改革给综合开发迅速发展提供了契机。1984年六届人大二次会议政府工作报告针对建筑业体制改革提出:“要着手组建多种形式的工程总承包公司和综合开发公司,城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程的建设,由开发公司承包,按照城镇总体规划,统一办理土地征用事宜,进行设计和配套建设……”。(从“开发公司承包”的提法看,这一时期仍然带有政府统建的性质)1992年开始,房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道,土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法,资金来源日益多样化,民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从1999年开始到2004年,全国房地产开发规模呈加速递增态势,城市建设出现了前所未有的发展。(注1:90年代初期开始,快速出现各类开发公司,当时以中外合资企业居多,开始真正走向市场化)(注2:1999年开始停止各单位的住房实物分配、居民都必须通过市场购买住房,推动了房地产市场发展) 综合性是最本质的特点,集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中,不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设,而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划,协调建设。尤其是住宅

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