房地产工程项目管理课件.ppt

投资建设项目管理;课程基本情况 ;第一章 概述 ;第一节 工程项目 ;1、项目的定义 ;2、工程项目的特点 ;3、工程项目的生命期和相关者;;;第二节 房地产工程项目管理 ;1、成功的项目;2、项目取得成功的前提;3、工程项目管理的基本目标 ;4、工程项目目标的动态控制 ;5、项目管理工作的任务;第二章 投资（成本）控制 ;第一节 房地产项目总投资的组成 ;第二节 开发成本控制;1、开发前期的成本控制;（1） 土地征用及拆迁补偿费控制;（2）前期工程费用控制 ;（3）勘察、设计阶段成本控制 ; 在建???设计过程中,加强设计人员的“成本控制意识”,杜绝设计人员为了迎合建设单位“需求”,选用高价值的原材料,设计的房屋结构华而不实的现象;实行动态管理模式,根据批准的可行性研究报告及投资估算来控制初步设计,而后依据批准的初步设计总概算控制施工图设计,在保证达到使用功能的前提下,再进行分配的投资额度设计;对多个方案比较、论证,最终形成在技术上先进、经济上合理的最佳方案 。 ;2、开发中期的成本控制;（1）招标阶段的成本控制 ;（2）施工阶段成本控制 ; 1）组织措施，编制投资控制工作计划，实行项目经理责任制，落实投资管理的组织机构和人员，建立奖惩激励制度。 2）技术措施，即进行方案优化，提出多个不同的技术方案，进行技术经济分析，确定最佳的施工方案。 3）经济措施，根据工程进度计划编制资金使用计划，根据资金使用计划，在施工中严格控制各项开支。及时进行工程签证的审核，事中控制及时发现潜在的问题，以主动控制为出发点，及时采取预防措施。 4）合同措施，选择合适的合同结构，选用适合于工程规模、性质和特点的合同结构模式。对合同风险进行分析和识别，采取必要的风险对策。在合同执行期间，密切关注对方合同的执行情况，寻求合同索赔的机会；同时也要密切关注自己履行合同的情况，以防被对方索赔。 ;3、 开发后期的成本控制;(1)基础设施建设费控制;(2)公共配套设施建设费控制;第三节 期间费用控制;1、管理费用控制;2、财务费用控制;3、销售费用控制;第四节 税金的控制 ;第五节 结论;第三章 进度控制 ;第一节 进度控制的概念; 工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大控制目标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的???提下，投资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，既严格控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费用的有效控制。 ;第二节 影响进度的原因;1、业主方的原因 资金投资不足,并不能及时到位; 图纸未及时到位; 提供的控制性坐标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和实施不及时，供应量不足；甲供材及设备未及时到施工现场；应确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底等。;2、设计方的原因 未及时向业主提交满足进度计划的设计文件；现场施工与设计图纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计较多。;3、施工方的原因 施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置不合理不能满足施工需要；总包方与分包方、材料供应商及其它协作单位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。;4、材料设备供应方的原因 原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。 5、其他方的原因 与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没有及时协调而影响等。;第三节 进度控制的措施 ;1、做好施工前的准备工作 做好施工前的准备工作，是搞好工程建设进度控制工作的最基本的条件。工程建设的业主方做好了施工现场的“三通一平”、施工图纸审查、施工方及监理方的确定、与开工相关手续的办理，为工程建设进度控制奠定了坚实的基础。;2、设