房地产企业会计核算及涉税处理.pptx

2021/7/27;一、房地产开发业务流程: ;二、房地产企业涉及税种、税率（一）企业设立阶段 1、印花税 （1）权利与许可证照 5元/件 （2）记录资金的账簿 (实收资本+资本公积)*0.5‰， 其他5元/件（3）土地使用权转让、出让合同, 金额* 0.5‰2、 契税 （1）自有房产投入本人独资企业经营，免税 （2）接受以土地使用权等不动产出资。  土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%- -5%;（二）获取土??阶段;  ;（四）转让及销售阶段 1、营业税 5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、土地增值税 （1）查账征收：A.项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；B.待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补 (2） 核定征收 5、 印花税 同上 ;6、企业所得税 （1）查账征收：1.销售未完工产品取得收入：按预计计税毛利率，计算毛利额， 项目完工后计算实际毛利调整以前毛利计算纳税 2.销售完工：税率25% （2）核定征收 7、 印花税 同上 ; ;“营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？ ①适用税率和计税基数； ②服务业定价机制； ③财务核算； ④发票使用管理。;三、会计核算制度： ● 2006.2.25 《基本会计准则及38项具体准则》 目前，房地产企业应执行《企业会计准则》 或《小企业会计准则》 ;四、房地产会计核算的要求： 正确、及时的确认收入； 准确、合理的确认成本费用； 准确、真实的反应会计利润； 合理进行纳税调整，如实申报纳税。;内容提纲;第一部分　房地产开发企业的成本核算;一、成本核算的内容 房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。 （一）开发产品的成本项目 1．取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。;2．土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。;16;5．建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 6．公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。;18; 1、开发成本—房屋开发 — 土地开发 —配套设施开发 —代建工程开发” －土地征用及拆补费 －前期工程费、 －建筑安装工程费、 －基础设施费、 －公共配套费、 －资本化利息;2、“开发间接费用”账户 该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。 该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。 该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。 ;3、“管理费用”