深圳市布吉项目定位报告纲要ppt44.pptx

深圳市布吉项目定位报告纲要第一部分 项目地盘解析北：不远处巍巍青山 项目地块现状西:大世纪花园东：半岛苑南:布吉中心区项目分析 优势:依托布吉中心区未来规划，颇具升值潜力； 高地上盖物业，视野开阔，属传统的风水宝地； 项目周边居家氛围成熟，自然环境优雅； 近临关口，来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。 项目分析劣势：地处高地，规划难度大，工程造价高； 地块规模小，项目自身环境营造困难； 地块内电杆对后期营销有一定的影响；项目分析机会：取消关口车辆收费，撤关呼声日渐升高，关外房地产市场前景看好； 布吉中心区日渐兴旺，逐步形成高尚住宅集中地； 罗湖后花园，区域港人置业氛围成熟项目分析威胁：区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺有效购买力； 住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望将受到一定的制约； 第二部分 项目定位1、目标产品属性 —— 提供什么样的产品？ 属性定位 —— 布吉中心区·中小户型样板社区 定位依据（1）?本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的 中心区。（2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉 新一代中小户型王中王地位。（3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。 形成片区内独有的“山水居”特色。（4）加强对项目社区居家生活文化的营造，推荐特色酒 店式物业管理。（5）针对青年引入培训机构，使项目不仅是居家型社区， 同时也是学习型社区。家庭特征28—40岁的家庭或首次置业者职业特征本地居民、企业白领、高级技术人员等心理特征以居家生活为主置业特征多为首次置业 区域特征龙岗区域客为主，约50％以上收入特征家庭年收入集中在5万—15万间2、客户定位 1、主力群体2、次主力群体 来自罗湖、香港的部分客户，一部分受经济制约，同时 又面临成家立业的社会压力，因此环境较佳，价格低廉的布吉住宅满足了他们的置业愿望，另一部分考虑生活习惯与距离罗湖海关不远，会选择在房价较低的布吉为亲友置业。3、项目命名建议 主推广名 幸 福 时 光 命名诠释（1）幸福，是一种温暖的感觉、一种怡然的心情、 一种和谐的氛围、一种乐观的精神、一种积 极的人生态度……（2）家，是一个空间概念。它是生活状态的空间载 体，对于忙碌的城市人而言，它更是一个心灵 的栖居地。家的幸福是每个人都极为渴望的。（3）“幸福时光”，是一个幸福生活的时间概念。它依附 于项目的空间，从而展现家的永恒的幸福与温馨。（4）《幸福时光》是张艺谋近年脍炙人口的电影作品。 项目可借其良好的知名度，深入人心其他辅助命名 晴朗时空 翠地雅居 慧山?雅筑绿林畅想 云中漫步4、项目形象组合建议布吉中心区·幸福生活新尺度住宅青山秀水 和美人家诠释：新尺度住宅 经济尺度：小高层（28万买3房！）空间尺度：一梯四户 实用尺度：实用率 ≥ 85% 户型尺度：主力户型60 —— 70平方米 2房2厅1卫 健康尺度：户户采光，通风顺畅 共享尺度：绿化率≥60％ 诠释：青山秀水 和美人家 1）项目内部独特的水景规划，与项目得天独厚 的山景相得益彰。 2）居家于山水之间，享有温馨、和谐的人居氛 围，拥有美满幸福的家庭。第三部分 项目规划建议地块规划条件分析一、地块交通流量分析1、地块北面布龙公路是一条快速干道，车流量大，在地块所在区段没有开口，如果从地块内出来则只能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。2、地块南面的小区路现在尚未完工，将来通车以后将成为后面几个小区的主要通行道路，车流量相对较大，人气较旺，因此小区主人口应考虑放在南面。3、地块东西两侧如果规划小区路的话，也是小区内部道路，交通流量不大。地块规划条件分析二、噪音污染分析1、本项目主要噪音污染源来自于道路交通，因此临布龙公路的噪音污染是最严重的，将来在规划中可以考虑采用绿化或将建筑后退的方法降低噪音污染。2、地块南面的道路污染也会比较严重，而且这边的住宅离道路很近，降低噪音的办法不多，将来可能只有通过住宅内采用双层隔音玻璃来处理。3、地块东西两侧的小区路交通流量较小，噪音污染相对较小。地块规划条件分析三、商业人气分布比较 1、从目前地块周边的情况来看，整体商业气氛都不浓，随着大世纪商业街的逐渐形成，必然在地块南部会聚集一定的商业氛围，而且是从东向西渐弱。 2、地块北面的布龙公路是快速干道，商业氛围也不浓，如果将来规划中在地块西北角设计次要出入口，将形成一定的商业氛围。 3、地块东西两侧目前没有形成小区路的情况下是没有商业气氛的，如果将来规划了小区道路，则也会形成一定的商业气氛。地块规划条件分析四、地块竖向分析1、地块与周围高差将近20米，如何在尽量减少土方开挖量的前提下合理解决小区的高差，以及最大地提升商业价值是规划的重点。2、在地块南面临大世纪商业街建议做一排沿