博思堂XXXX成都建工紫荆城Ⅱ期薄扶林大道开盘策略.pptx

紫荆城Ⅱ期·薄扶林大道三月开盘策略; 本次提报主要内容： 一、地产局势 二、开盘策略 三、视觉修正 四、攻击节奏;[地产局势] 2011楼市大事记;“ 中国特色—政治第一 ” 2013年党和国家领导人全面换届，2011年成为最关键的政治换届确定年；2011年3-4月为全国人大政协两会，3月-4月成为本届政府最关键的政治定论年。因而，房地产作为最大的民生问题不能成为两会讨伐的话题。因而，今年房地产史无前例地在1月全面进入调控期。;大事记之“新国八条” 1月26日国务院常务会议确定了2011年房地 产宏观调控的新国八条 ，继2010年两次调控 后拉开了第三次调控序幕，日前成都已出台 相关调控细则，主城区受限较大，而郊县或 有发展良机。;大事记之“房产税” 2011年1月28日，上海重庆两市率先试点征 收房产税，该政策将对试点地区部分高端楼 盘或投资性置业起到一定抑制作用，同样对 其他房价增长较快的城市也发出强烈的调控 信号。;“ 重庆-重点控制豪宅 ” 1月27日重庆、上海房产税细则同时出台。重庆 房产税细则：征收对象包括独栋商品住宅；个人新购的高档住房（单价达到上两年主城区均价两倍以上的房子；无重庆户籍、未在当地工作的第2套及2套以上收税。重庆税率最高标准为1.2%。;“ 上海-重点控制增量 ” 上海房产税细则：上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。房产税税率为0.6%。;“ 全国征收在即 ” 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人1月27日晚就房产税改革试点答记者问时表示：试点开始后将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。新华社文章称，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，掀起全国性房产税狂潮。;大事记之“小川再加息” 2月8日晚，央行公布再次上调存贷款基准利 率的通知。自2月9日起，金融机构一年期存 贷款基准利率上调0.25个百分点，其它各档 次存贷款基准利率也相应调整。连续三次加 息加重了??房者持有房地产的成本，从而会 减少房地产市场的成交量，温水效应之下金 融方面也在向楼市施压。 ;“ 紧缩意图明确 ” 2011年1月30日中国人民银行行长周小川接受海外媒体采访时表示：通胀水平依然高于许多人的预期。通胀率可能仍将进一步上扬，我们应对此保持警惕。周小川此番言论意味着中国央行仍有进一步采取紧缩政策的可能。;大事记之“成都限购” “在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、 高新区等主城区暂时实行住房限购措施。” ——2月15日《关于房地产调控工作要求的实施意见》 ;对房地产市场的影响，力度空前强硬，全面抑制楼市需求，大量买家将陷入观望状态，对刚性需求群体也有较大限制。 对开发商的影响，资金回笼速度将会明显减慢，品牌的价值体现更为明显，渠道拓展是销售要务，尽可能转化老带新客户，避免客户流失。 对购房者的影响，会增加购房者负担。首套房利率优惠取消，与加息的效应叠加，将明显增加购房者的首付压力和利息成本。; 建工地产 [ 3月地产局势应对 ];“ 绝对影响 ” 无论是限购令、还是限贷令、还是限外令、还是房产税，或是利剑或是利好，紫荆城二期都会受到绝对影响。因而薄扶林大道无论如何需要加快销售速度，特别是3月-4月的销售速度，在5月调控政策第2次启动之前，尽可能减少政策风险。;“领跑法则” 从政策方面来看，1月26日出台的“新国八条”， 这将对房地产后续走势构成较大影响，但从成 都目前出台的调控细则来看，都江堰地区影响 不大，甚至是带来了一些利好。当市场目光从 主城区转向郊县，薄扶林大道要做到的是都江 堰的标杆地位，实现开盘热销，迅速出货。;[开盘策略] 薄扶林大道 暖春盛会;如何开盘立势？;薄扶林大道开盘的市场切入点： 成都主城限购，郊县楼市必将升温； 都江堰、阿坝州等小城市，改善性需求量大； 紫荆城800亩超大复合社区在都江堰独一无二； 近期三大系列主题活动不断建立市场高点。 ;“阿坝巡展” 三线城市，起步低，泡沫小，同时投资渠道 更少，政策影响不太明显，楼市可预期值较 大城市更高，最大程度吸引阿坝地区客群是 拓展外围渠道的关键，因此建议在开盘前在 阿坝地区进行项目巡展，展示项目价值点， 保证在开盘前阿坝地区的客户积累。;“唯一，都江堰” 紫荆城无论是从地块面积，还是园林景观及 万平湖景在都江堰都是唯一的，对于竞品的 差异，核心在于超大社区及区域价值前景， 建议在豪车展中增加项目品鉴会环节，邀请 成都各大主流媒体对项目各个特色价值点进 行现场讨论和媒体软文炒作。;“客户会——工社” 客户会的作用在销售旺季往往被忽略，从目 前的局