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房地产企业（北京） 税务检查及土地增值税清算应对郭伟税务工作室2008总体说明挑战与风险应对方案税收专项检查土地增值税清算基本结构总体说明 近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。 随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件的下发，在地产界引起始料未及的震荡。 2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。 现在，无论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了上述的事实。房地产企业应该平静下来，开始全面正视土地增值税清算工作。总体说明形势分析应对方案税收专项检查土地增值税清算基本结构形势分析 在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。 从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。保护税务价值 所面临的挑战无形价值有形价值？保 护创 造最终目的在有效保护税务价值的前提下， 实现企业税务价值的最大化。形势分析企业的税务观念各部委联合检查税收政策方面征管形势方面①保护税务价值 所面临的挑战②③④* 上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。形势分析① 税收政策 七项政策综合调控房企税收(包括31号文) 税收专项检查工作(国税发[2007]22号) 房地产税源信息管理(京地税地〔2007〕126 号) 土地增值税清算(北京相关共45个文件) 贯彻落实建设部等八部门专项整治的通知 (国税发[2007]69号)……房地产企业如何面对？形势分析 总体征管 “四位一体” 链条形势分析② 税务征管形势“一体化管理” 模式 房地产税收房地产税源信息管理发改委：立项批复信息 综合治税网络规划部门：项目性质、 面积、公共设施建设部门：拆迁、工程土地管理部门：出让金房屋管理部门：面积、 销售许可证形势分析③ 纳税检查(1/2)总局：2007年6月18日，国家税务总局下发关于贯彻落实建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》的通知(国税发[2007]69号)强调： 各地税务机关开展土地增值税执法检查，建立土地增值 税重点税源户监控制度； 加强内外协调，形成专项整治工作合力；(加强国税、地税 之间，异地税务机关之间，税务机关与公安、检察、法院、海关、工商 、银行、国土、房管等部门之间的协调配合) 重点查处一批大案要案，选择一些典型案例予以曝光。 形势分析③ 纳税检查(2/2)北京：从2006年查处的131件重大案件中，涉及房地产及物业管理企业的71件，占54%，涉及建筑安装企业的15件，占11%，涉及宾馆饭店业、餐饮业等其他行业企业的39件，占30%。形势分析④ 涉税误区 通过关系解决企业的所有税务问题 财务部门就可以处理好所有涉税问题 企业未发生税务处罚，就没有涉税问题 行政许可法实施后企业就没有涉税风险 ** 随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解。形势分析具体体现保护房企税务价值所面临的主要挑战土地增值税清算房企税收专项检查个税专项检查透明信息模糊信息隐藏信息通过税务机关已掌握的税务机关找到尚未掌握的利用税务机关可以采集的应对方案 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。 从以上特点可以看出房地产税收的复杂性与多样性，鉴于此，我们组织了各方专家对房地产企业税收专项检查及土地增值税清算事项进行了研究，设计了多种应对方案，我们愿意将我们的成果，与您分享。基本结构总体说明形势分析应对方案税收专项检查土地增值税清算变被动为主动税收专项检查的应对结合当地税务机关稽查安排“心中有数”“应对有方”掌握稽查重点进行全面自评制定应对方案保 护 价 值应对方案——税收专项检查①* 上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。5大项，100余个小项10余个小项10余个小项2大项，40余个小项4大项，100余个小项40余个小项营业税企业所得税外资企业所得税检查重点房产税印花税个人所得税土地增值税其他地方税应对方案——税收专项检查① -1/2 检查重