江苏溧水赤城大厦项目整合营销策划提报105PPT.pptx

溧水◎赤城大厦 项目整合营销策划提报;;城市研究; ;全县设8个镇、1个省级开发区。 全县有40.28万人口，总面积983.45平方公里(不包括石臼湖水面)，人口密度410人/平方公里。;对外： 公路方面：宁高、宁杭、宁常3条高速、一二级公路共7条，快速沟通苏、乎、浙、皖 ； 水运方面：经秦淮河、石臼湖可直接到达长江。距南京新生圩港56公里； 铁路方面：规划中的宁杭高铁途经县城，距规划中的京沪高铁南京南站仅40公里； 航空方面：距华东第二大空港南京禄口国际机场仅13公里；;五年来，溧水经济稳步发展，03年以来呈明显加速上扬态势。 增速排名较高,但总量排名位次落后。;“汽车、制药、食品、金属”等 四大支柱产业的兴起标志着溧水工业已向资本和技术密集型方向转变。 ;小结;房地产市场研究;房地产市场研究;;; 07年开始，溧水商品住宅销售价格进入快速通道，07年3季度，溧水商品住宅均价过3000元/平米大关，为3292元/平米。; 与南京房地产市场大气候契合，溧水房地产近几年发展迅速，供销量及销售价格进入快速通道，但受制于国家宏观调控，08年上半年市场开始降温，持币观望现象出现。 房价不断攀升，80-100平米的销售占比逐渐升高，成为市场接受度最高的面积段。 商品住宅累计供销比呈不断下滑的走势，截止07年3季度为1.2；08年上半年，销售市场表现不佳，预计累计供销比有一定程度地回升。 销售价格屡创新高，某些普通商品住宅的价格已超过4000元/平米大关。 ;地块价值研判;位置是根本;四至范围图示;城市规划;地块周边交通条件;优质地块;典型个案;君悦华庭;东;阳光家苑;东;东;■□ 项目概况 开发企业：南京市龙昌房地产开发集团有限公司 地理位置：溧水县永阳镇毓秀路80号 物业管理：南京龙腾物业管理有限公司 建筑设计：南京柏海建筑工程顾问有限公司 施工单位：江苏弘扬建设工程有限公司 ■□ 项目信息 金庭国际花园位于溧水主城区西南面，毓秀路80号，与溧水县中、县二中、教师进修学校为邻，书香人文；1路和3路公交直达本案，南门车站近在咫尺，距南门口仅五分钟车程，交通便利，四通八达，闹中取静；西面紧邻天生桥风景区，南面相依无想寺森林公园，风水宝地，吉宅善居；周边涵盖银行、超市、医院、菜场、学校等设施，生活配套极其完善，地段优势十分明显。本项目占地133亩，总建筑面积112900平方米，商业面积16600平方米，绿化率55％，容积率1.3，楼间距1：1.3。整个小区由20栋多层公寓，4栋花园情景洋房，3栋小高层，600米长商业街以及将近1500平方米的会所，幼儿园组成。 ;;面积区间（㎡） ;成熟地段 配套完善 溧水城核心板块，周边学校、银行、医院、书店、餐饮等一应俱全。 产品附加值 保温层、断桥双层中空、新风系统、食物粉碎机、末端直饮水、指纹密码锁、彩色可视对讲系统。 规模 总建面12万 物业类型涵盖多层、花园洋房、小高层 ; ;;面积区间（㎡） ;同城印象;;■□ 户型结构;■□ 客群分析 由于本项目由亚东建发开发建设，楼盘品质定位较为高端，凭借开发商品牌效应项目销售价格相对较高，因此购房群体定位为经济能力较强的购房者。从前期积累的客户来看，私营个体老板成为本案的主力客群。;恒隆国际商贸城;恒隆国际商贸城;市场环境：与南京房地产市场大气候契合，溧水房地产近几年发展迅速，供销量及销售价格进入快速通道，但受制于国家宏观调控，08年上半年市场开始降温，持币观望现象出现。 供销结构：80-100和120-140平米的房源供应量较大，随着房价不断攀升，80-100平米的销售占比逐渐升高，成为市场接受度最高的面积段。 销售价格：销售价格屡创新高，某些普通商品住宅的价格已超过4000元/平米大关。 客群：县城的公务员、私营老板及年轻的购买婚房人士； 经济较好的乡镇居民； 籍贯为溧水在南京工作的购房者，购房目的为老人居住； 南京购房者，购房目的为体验乡下生活。 ;;项目定位;客群定位;市场策略;项目定位;竞争策略;产品及会所建议;户型建议;户型建议;户型建议;区属商业;项目商业;会所设置的必要性及依据;会所设置面积与配置;智能化配置;智能化配置;节能环保配置;节能环保配置;公共配置;;价格建议;价格态势分析;影响价格的因素;百项要素;营销策略;低开高走，以短平快的销售方式迅速去化 以经典型户型入市，为项目打造聚集点 以高性价比贯穿整个销售过程的始终;工程进度; 由于本项目物业形态为高层，当地原住居民的认知接受度不高，因此在销售上，我司建议根据户型的不同，分别将三个单元按楼层、面积区间进行划分销控，若根据目前的工程预排，预计在2008年12月可以拿到销售许可证，在此基础上我司预排了销售周期供