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高端养老地产研究目录第一章：行业现状分析第二章：行业内外部环境扫描第三章：高端养老地产盈利模式研究第四章：高端养老地产项目实施研究第五章：研究结论我国人口老龄化速度进一步加快 2009年，全国60岁及以上老年人口达到1．6714亿，占总人口的12．5％。与2008年相比，老年人口增加725万。空巢化比重进一步加大，大中城市核心区和部分地市老龄化程度相继超过20％ 翻番式增长到2050年，我国60岁及以上人口将达到4亿以上，约占总人口的四分之一以上。来势猛、增速快，老年人口数量大、比重高，老龄化地区发展不平衡养老地产 --稳步而快速地增长的细分市场养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是地产产品市场中深具潜力的一个细分市场 潜力巨大刚性需求支撑高端养老地产市场：面向高端细分客户高端养老地产客户主要是：政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母、现职党政军官员的父母等 对高端养老地产有购买力的人口约占总比例的20%左右 以家庭为单位再细分，高端养老地产市场的目标客户主要集中成功家庭成功家庭（9%）职业新锐（25%）望子成龙家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）务实家庭（26%）第三层面：五个细分市场职业新锐（２０％）望子成龙家庭（２５％）成功家庭（２０％）幸福晚年家庭（１５％）务实家庭（２０％）利润第二层面：四个细分市场成功家庭（12%）2职业新锐（30%）望子成龙家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）务实家庭（20%）以万科市场细分为例第一层面：三个细分市场综合性价家庭（６６％）职业新锐（２５％）成功家庭（９％）2014(需求饱合期)2004(需求旺盛期)2009 (需求理性期)市场成熟程度市场群雄逐鹿高端养老地产市场现在主要服务提供商为外资和民营资本、国企，从行业背景看，有专业的地产机构、保险企业等背景。京、沪、云南等地开始建成并运营部分高端养老地产项目 高端养老地产代表企业举例：企业规模背景代表项目泰康之家投资有限公司注册资本22亿中资；股份制、保险汇晨老年公寓奥古新诺养老院--上海龙君置业总投资额9.4亿元中外合资；国外专业养老机构奥古新诺颐养中心暮馨国际敬老园总投资额2亿元民营暮馨国际敬老园房地产行业集中度大幅提高大中型发展商小型发展商大中型发展商采用联合开发或者企业合并的形式来应对政策，并日益重视品牌、专业化和市场份额。中央企业房地产业重组;知名大房产商反周期操作，以品牌和资金盘活市场存量土地整合78家退出房地产市场央企资源的16家央企实力进一步增强数量庞大的小型发展商痛苦而坚决地退出开发领域。小企业，项目公司，辅业经营的企业有序撤退，结束阶段性投机操作。生存下来的小企业应该更多集中于专业领域或目标市场小市场。 房地产行业集中度将逐步提高，行业开发主体将更趋于集约化、规模化。目录第一章：行业现状分析第二章：行业内外部环境扫描第三章：高端养老地产盈利模式研究第四章：高端养老地产项目实施研究第五章：研究结论行业外部环境分析：长期利好，中长期处于上升通道 当前房地产企业面临的形势：长期看好，山雨欲来行业外部环境分析：多种因素决定了房地产中长期平稳向上增长我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展。受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产产业发展前景良好。我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛。中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨。中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中长期也会保持上升。行业外部环境分析：当前需求旺盛需求旺盛，楼市面临“大阳春”调查：投资（投机）购房者47.13%，改善型住房置业34.88％ ，结婚置业18.99％2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10．7％，涨幅比1月份扩大1．2个百分点北京楼市的租售比1∶500,部分区域达到了1∶900投机心理严重；恐慌性购房行业外部环境分析：短期内调控加紧，养老地产可享受优惠房地产已经由经济问题变成政治问题。国家调控呼声愈大，对普通商品房市场的调控力度加大。加大保障房体系的建设，控制普通商品房涨价力度。2010年4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。表示“坚决遏制住房价格过快上涨”。2010年4月15日，国务院出台房贷新政：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。打压投机性购房。政府倾向：形成梯级化的住房保障体系对企业影响：由土地、资金的资源竞争转变为产品定位、设计、品质、成本为主的管理竞争 养老地产概念可享受国家相应优惠养老地产：享受政